부동산 상속 시
꼭 알아야 할 세금
부동산은 상속세 과세대상 중에서도 가장 평가가 까다롭고 세금 부담이 큰 자산입니다. 특히 상속세 제도는 국토부의 공시가격 현실화율, 평가심의위원회 제도 등이 있으므로, 단순히 “부모님 명의 부동산을 상속받는다”는 행위만으로도 세무 리스크가 크게 달라질 수 있습니다. 본 글에서는 상속세 실무 기준에 따라 부동산 상속 시 반드시 점검해야 할 세금 체크리스트를 정리하였습니다.
1️⃣ 부동산 상속세란? 기본 개념과 적용 대상
📌 상속세 과세 원칙
「상속세 및 증여세법」(이하 ‘상증세법’) 제3조에 따라, 상속세는 사망을 원인으로 무상 이전되는 재산 전체에 부과됩니다. 여기에는 다음의 부동산 자산이 포함됩니다.
주택: 아파트, 다가구, 단독주택 등
토지: 대지, 전·답, 임야, 공장용지 등
상가·오피스텔: 임대수익 목적의 비주거용 건물
상속인이 거주자인 경우에는 국내외 모든 재산이 과세대상이나, 비거주자는 국내 소재 부동산만 과세대상이 됩니다.
*세법상 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 의미하며, 비거주자란 거주자가 아닌 개인을 의미합니다.(소득세법 제1조의2 제1항)
🏘 평가 기준: 상속개시일 시가 평가 원칙
부동산은 상속개시일(사망일) 현재의 시가를 원칙으로 평가합니다. 시가란 불특정 다수와 자유롭게 거래되는 가격을 의미 합니다. 현행 상속세법은 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매, 감정, 수용 또는 경매가액 등을 시가로 인정 합니다. 만약 매매사례가액, 감정평가액 등의 시가도 없는 경우에는 기준시가를 적용할 수 있습니다.
➡️ 따라서 부동산의 거래 이력이나 감정평가 시점이 상속세 평가금액에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.
2️⃣ 부동산 상속세율과 세액 계산 구조
📈 2025년 기준 누진세율 구조
상속세는 단일세율이 아니라 누진세 구조로, 공제 후 과세표준이 커질수록 세부담이 기하급수적으로 증가합니다.
💡 실무 예시
예를 들어, 상속세 과세표준이 12억 원인 경우
➡️ 10억 원까지는 10~30%, 초과 2억 원은 40% 적용,
➡️ 누진공제 1억 6,000만 원을 차감하면 약 3억 2천만 원의 산출세액이 계산됩니다.
💬 평가방식에 따른 세부담 차이
실거래가 기준 12억 원의 시가가 인정되면 과세표준이 커져 세율 40% 구간에 진입
반면, 공시가격이 9억 원으로 평가될 경우 세부담이 약 1.1억 원 이상 절감
➡️ ‘시가 입증’ 가능 여부는 부동산 상속세 절세의 가장 핵심적인 변수입니다.
3️⃣ 부동산 상속 면제 및 공제 항목
✅ 기초공제, 인적공제, 일괄공제
모든 상속에는 기초공제 2억 원이 자동 적용됩니다.
👨👩👧 인적공제
직계비속(자녀): 1인당 5천만 원
직계존속(부모): 1인당 5천만 원
장애인 추가공제: 1인당 1년에 1천만 원
기초공제와 일괄공제를 합한 금액과 일괄공제 5억원 중 큰 금액을 상속세 공제로 적용할 수 있습니다. 따라서 상속세 신고시 최소 5억 원은 상속세 공제가 가능 합니다.
💍 배우자 상속공제 (5억~30억 원)
배우자가 실제로 상속받은 금액 한도 내에서 최소 5억 원에서 최대 30억 원까지 공제됩니다. 배우자가 상속을 받지 않는 경우에도 5억 원은 공제가 가능 합니다.
단, 배우자 공제액이 5억 원을 초과하고 실제로 받는 금액을 공제로 반영할 경우는 유언이나 협의분할에 의해 배우자 지분이 명확히 확정되어야 공제가 가능합니다.
🏡 특별공제
동거주택 상속공제: 1주택을 10년 이상 보유하고 피상속인과 10년 이상 동거한 상속인에게 최대 6억 원 공제
영농상속공제: 농지·임야·축사 등 영농자산을 상속받은 경우 최대 30억 원 공제
💬 즉, 배우자와 자녀 2인이 상속받는 경우
➡️ 일괄공제 5억 원 + 배우자 5억 원 = 최소 10억 원 공제 가능
4️⃣ 아파트·토지 상속 시 실제 계산 시나리오
🏢 [사례 1] 10억 원 토지 상속
시가: 10억 원
공제: 일괄공제 5억 원 + 배우자 5억 원 = 10억 원
과세표준: 0원 → 세율 0%
세액: 0원
👉 다른 재산이 없고, 10억원 토지만 상속받을 경우 일괄공제와 배우자공제만으로 상속세 세부담 없이 상속을 받을 수 있습니다.
🌾 [사례 2] 30억 원 아파트 상속
시가: 30억 원
공제: 일괄공제 5억 원 + 배우자 5억 원 = 10억 원
과세표준: 20억 → 세율 40%, 누진공제 1억6천만 원
세액: 20억 원 × 40% - 1.6억 원 = 6억 4천만 원
👉 공제 한도를 모두 활용하더라도 고가 부동산은 세부담이 매우 큽니다. 특히 아파트는 거래가 활발하여 매매사례가액 등 시가 인정사례가 많아 평가금액이 높게 산정되는 경향이 있습니다.
⚠️ 시세 상승 지역 유의사항
상속개시일 이후 6개월 내 매매계약이 체결되면 그 거래가액이 ‘시가’로 인정됩니다. 따라서 신고 후 시가 상승 시점에 거래가 이루어지면, 세액 재산정(과세표준 재조정) 가능성이 생깁니다.
➡️ 반드시 감정평가 시점 및 거래 사례를 미리 관리해야 합니다.
5️⃣ 부동산 상속세 절세 전략과 실무 팁
① 사전 증여의 분산효과 활용
상속 직전 증여는 상속재산에 합산되지만, 10년 이전 증여분은 별도 과세됩니다. 예컨대 10억 원 자산을 한 번에 상속받으면 약 2.4억 원 세금이 부과되지만, 5억 원씩 10년 간격으로 증여하면 누진세 완화 효과로 세부담이 절반 이하로 경감됩니다.
② 공동상속 구조 설계
부동산을 배우자·자녀 공동명의로 상속받게 하면 각자 공제가 적용되어 과세표준이 줄어듭니다. 특히 배우자는 실제 상속받은 금액만큼 배우자공제가 최대 30억까지 가능하므로 이를 적극 활용하는게 세부담 측면에서 유리 합니다. 단, 사실과 다른른 지분 분할은 ‘가공분할’로 보아 증여세로 재과세될 수 있으므로 협의분할서에 근거한 실질적 상속분을 확보해야 합니다.
③ 종신보험 및 현금 유동성 확보
부동산 상속은 대부분 현금 유동성이 부족하여 세금 납부가 곤란한 경우가 많습니다. 따라서 생전에 종신보험 등을 활용하여 상속세 재원을 확보하는 것이 납부 연기·분납 신청 없이 원활한 상속 절차 진행에 도움이 됩니다. 종신보험을 자녀가 납입하고 수익자가 되는 구조로 설계해두면, 부모 사망 시 자녀가 받는 보험금은 상속 재산으로 보지 않아 상속세를 내지 않고 재원을 마련할 수 있습니다. 종신보험과 상속세의 관계를 더 자세히 알아보고 싶다면, 종신보험 상속세, 과세될까? 계약 구조에 따른 세금 기준 콘텐츠를 참고해보세요.
“부동산 상속은 결국 ‘평가·공제·분할’의 3단계 점검이 핵심입니다. 부동산 상속세는 재산 규모보다 평가 방식과 공제 적용, 상속분 분할 구조에 따라 세부담이 결정됩니다. 상속개시일 시가를 어떻게 입증하느냐, 어떤 공제를 적용받느냐, 그리고 배우자·자녀 간 지분을 어떻게 배분하느냐가 절세의 핵심 포인트입니다.
📌 “상속은 갑작스럽게 발생하지만, 절세는 사전 설계에서 완성됩니다.”
상속재산의 평가자료, 증여이력, 감정평가서 등을 종합 검토하여 전문가와 함께 ‘세법상 유리한 구조’로 준비하는 것이 2025년 이후 부동산 상속세 리스크 관리의 시작입니다.”
양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.
