가족에게 증여받은
부동산 양도 시 주의사항 2가지

📌 이 글은 2026년 8월 기준 현행 「소득세법」(이월과세·부당행위계산의 부인)을 바탕으로 업데이트되었습니다. 세법은 매년 개정될 수 있으므로, 중요한 증여·양도 결정 전에는 최신 내용을 확인하거나 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

가족 간에 부동산을 증여받은 후 양도할 계획이 있다면, 단순히 가족 간 증여세만 고려해서는 안 됩니다. 증여 후 일정 기간 내 양도하는 경우, 생각지도 못한 세금 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 특히 '이월과세'와 '부당행위계산의 부인'이라는 두 가지 세무 규정을 모르고 거래를 진행하면, 절세를 기대했던 전략이 오히려 더 큰 세금 부담으로 돌아올 수 있습니다. 이번 글에서는 가족에게 증여받은 부동산을 양도할 때 반드시 알아야 할 핵심 주의사항을 쉽게 정리해드립니다.

이런 분들께 특히 필요한 글입니다

• 부모님께 증여받은 아파트를 증여일로부터 10년이 지나기 전에 팔지 고민 중이신 분

• 배우자에게 증여한 부동산의 양도 시기를 언제로 잡을지 계산해 보고 계신 분

• 2025년 1월 1일 이후 증여받은 주식을 1년 안에 처분할 계획이 있으신 분

• 증여해 주신 부모님이 돌아가신 뒤 해당 부동산의 양도를 검토 중이신 분

• 형제·사촌 등 특수관계인에게 증여받은 자산의 양도를 앞두고 계신 분

가족에게 증여받은 부동산 양도 시 주의사항

부동산 증여 관련 상담을 하다 보면 증여 이후에 부동산을 양도하는 시점에 따라 아래와 같은 두 가지를 같이 고려해야 된다는 것을 모르는 경우가 많습니다.

• 배우자 및 직계존비속 간 증여재산에 대한 이월과세

• 우회양도에 대한 부당행위계산의 부인

위 두 가지 경우를 고려하지 않고 증여받은 부동산을 양도할 경우, 상황에 따라 시간과 돈을 들여 애써 절세한 노력이 수포로 돌아갈 수 있습니다. 생소할 수 있는 두 가지 경우에 대해서 살펴보겠습니다.

배우자 및 직계존비속 간 증여재산에 대한 이월과세

여기서 이월과세란, 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 증여 일로부터 10년(2022년 이전 증여는 5년) 이내에 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 취득가액을 배우자 또는 직계존비속의 취득가액을 기준으로 계산하는 것을 말합니다. 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)에 규정되어 있습니다.

이때 해당하는 자산은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권, 분양권), 특정 시설물 이용권입니다. 여기에 더해 2025년 1월 1일 이후 증여받는 주식등도 이월과세 대상에 포함되었습니다. 다만 주식등은 기간 기준이 달라, 증여일로부터 1년 이내에 양도하는 경우에만 적용됩니다.

이월과세를 적용하는 경우, 기존 증여에 대해서 인정하므로 증여세는 양도소득세 필요경비로 공제합니다. 다만, 아래의 경우들에 해당하면 이월과세가 적용되지 않습니다.

• 배우자가 사망하여 혼인 관계가 소멸된 경우 (이혼 등으로 혼인관계가 소멸된 경우는 여전히 이월과세 대상입니다)

• 증여자인 직계존비속이 양도 당시 이미 사망한 경우 (2026년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)

• 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우에는 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우

• 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 경우

• 이월과세를 적용하여 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우

우회양도에 대한 부당행위계산의 부인

우회양도란, 특수관계인으로부터 증여받은 자산을 증여일로부터 10년(2022년 이전 증여는 5년) 이내에 양도하는 경우, 수증자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도할 때 계산한 양도소득세보다 적은 경우에 증여자가 자산을 직접 양도하는 것으로 보는 것을 말합니다. 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)에 규정되어 있습니다.

이때 해당하는 특수관계인은 소득세법상 특수관계인으로 가족 중에는 배우자 또는 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척을 말하며(국세기본법 시행령 제1조의2 기준), 이월과세가 적용되는 배우자 및 직계존비속은 제외합니다. 이월과세와 달리 자산에 제한은 없습니다. 부당행위계산의 부인을 적용하는 경우 기존 증여에 대해서 불인정하므로 증여세는 환급됩니다. 다만, 부당행위계산의 부인의 취지가 조세부담의 부당한 감소 방지이므로 수증자의 양도소득이 실질적으로 수증자에게 귀속되는 경우 해당 건에 대해서 적용되지 않습니다.

이월과세와 부당행위계산의 부인 비교

이월과세와 부당행위계산의 부인은 적용 요건과 예외 사유가 세부적으로 갈리기 때문에, 같은 증여라도 결과가 달라질 수 있습니다. 내 상황에 어떤 규정이 적용되는지 궁금하시다면 혜움 세무사와 함께 확인해보세요.

자주 묻는 질문

✅ 증여받은 부동산을 10년이 지난 뒤에 팔면 이월과세는 없나요?

네, 적용되지 않습니다. 이월과세는 증여일로부터 10년(2022년 이전 증여는 5년) 이내에 양도하는 경우에만 적용되므로, 그 기간이 지난 뒤 양도하면 취득가액을 증여받은 가액으로 계산합니다. 다만 부당행위계산의 부인도 기간 기준이 10년으로 같으므로, 두 규정의 기간 경과 여부를 함께 확인하셔야 합니다.

✅ 이월과세와 부당행위계산의 부인이 동시에 적용될 수도 있나요?

동시에 적용되지는 않습니다. 배우자 및 직계존비속으로부터 증여받은 경우에는 이월과세가 적용되고, 부당행위계산의 부인은 이월과세가 적용되는 배우자·직계존비속을 제외한 특수관계인에게 적용됩니다. 어느 규정의 대상인지는 증여자와의 관계에 따라 갈립니다.

✅ 이월과세가 적용되면 이미 낸 증여세는 돌려받나요?

규정에 따라 처리 방식이 다릅니다. 이월과세는 기존 증여를 인정하므로 낸 증여세를 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제합니다. 반면 부당행위계산의 부인은 증여를 인정하지 않으므로 증여세가 수증자에게 환급됩니다.

✅ 2025년에 증여받은 주식도 10년을 기다려야 하나요?

아닙니다. 2025년 1월 1일 이후 증여받은 주식등이 이월과세 대상에 새로 포함되었지만, 기간 기준은 증여일로부터 1년입니다. 다만 부당행위계산의 부인은 자산에 제한이 없고 기간이 10년이므로 별도로 확인이 필요합니다.

✅ 증여해 주신 아버지가 돌아가신 뒤에 팔면 어떻게 되나요?

2026년 1월 1일 이후 양도분부터는 이월과세가 적용되지 않습니다. 종전에는 배우자가 사망해 혼인관계가 소멸한 경우에만 배제되었는데, 증여자인 직계존비속이 양도 당시 이미 사망한 경우까지 배제 범위가 넓어졌습니다.

이월과세와 부당행위계산의 부인은 가족 간 증여를 막기 위한 규정이 아니라, 증여와 양도 사이의 시간을 세금으로 환산하는 장치에 가깝습니다. 같은 자산이라도 언제 파느냐에 따라 취득가액을 누구 기준으로 볼지가 달라지죠.

다만 두 규정은 적용 대상과 기간, 증여세 처리 방식이 서로 달라 실무에서 헷갈리기 쉽습니다. 2025년 주식등 편입(1년 기준)이나 2026년 직계존비속 사망 시 배제처럼 최근 바뀐 내용이 유불리를 뒤집기도 하고요.

다소 어려운 내용이지만 가족에게 증여받은 부동산 양도 시 주의해야 할 두 가지 경우에 대한 일반적이고 핵심적인 부분만 요약해서 설명드렸습니다. 이외에도 구체적인 상황에 따라 추가적으로 고려될 부분이 있을 수 있으므로, 부담부증여와 같은 다른 절세 방법도 함께 검토해보시고, 가족 간의 증여나 증여받은 부동산 양도 시에는 전문가와의 상담을 통해 진행하시기를 추천드립니다.

양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.

참고 및 출처

• 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) — 국가법령정보센터

• 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) — 국가법령정보센터

• 국세기본법 시행령 제1조의2(특수관계인의 범위) — 국가법령정보센터

📌 이 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개인별 세무·법률 상담을 대체하지 않습니다. 이월과세·부당행위계산의 부인 등 양도소득세 규정의 적용 여부는 구체적인 상황(증여 시기, 자산 종류, 특수관계 여부 등)에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가의 개별 상담을 받으시기 바랍니다.

작성: 혜움 콘텐츠팀 | 감수: 이재희 세무사 | 최종 업데이트: 2026년 8월