부담부증여
빚을 물려주고 절세할 수 있을까요?

📌 이 글은 2026년 6월 기준 현행 「상속세 및 증여세법」을 바탕으로 업데이트되었습니다. 세법은 매년 개정될 수 있으므로, 중요한 증여 결정 전에는 최신 내용을 확인하거나 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

부동산 증여에서 절세는 정말 중요합니다. 고액의 자산을 증여 할 때 다양한 방법으로 절세를 할 수 있죠. 이번 글에서는 채무 넘겨주면서 절세 할 수 있는 부담부증여에 대하여 알아 보겠습니다.

1. 부담부 증여

정의

부담부증여는 어떤 물건이나 재산을 주면서 그와 함께 일정한 부담(예: 채무,전세 보증금 반환 의무)도 같이 넘기는 것을 의미합니다. 즉, 선물을 주되, 그 선물과 관련된 빚이나 부담도 같이 넘겨주는 형태입니다. 예를 들어, 부모님이 아파트를 선물로 주되 그 아파트의 대출금(빚)도 함께 전달하는 경우를 생각하면 됩니다.

부담부 증여 세금 종류

부담부증여에서 중요한 점은 채무와 이와 관련된 세금의 관계입니다. 증여된 재산의 가치에서 그 부담된 빚(채무) 부분은 증여세에서 차감됩니다. 하지만, 그 차감된 빚 부분은 마치 매도한 것처럼 취급되어 다른 세금(양도소득세)이 붙을 수 있습니다. 정리를 하면 부담부 증여 시 발생할 수 있는 세금은 증여세, 양도세, 취득세 이렇게 세 가지입니다.

증여세

• 증여재산 가액에서 채무상당액(부담부)를 제외한 금액이 증여세 과세표준이 됩니다.

• 12억 주택을 증여하면서 4억 전세보증금 부담시, 과세표준은 8억이죠.

• 8억에 대한 증여세가 붙습니다.

양도소득세

• 부담부에 해당하는 비율로 양도소득세가 과세됩니다.

• 증여 주택의 취득가액과 현재 가치를 기반으로 양도차익 계산하죠

• 7억 취득가, 12억 현재 가치 주택을 4억 부담부로 증여시, 양도차익은 1.7억이 됩니다.

  • 양도세 취득가액: 7 x 4 / 12 = 2.3억

  • 양도세 양도가액: 12 x 4 / 12 = 4억

  • 양도세 차익: 4 – 2.3 = 1. 7억

• 이 양도차익에 대해서 양도세가 붙게 됩니다.

취득세

• 증여재산에서 부담부를 뺀 금액이 증여취득세 과세표준입니다.

• 채무인수 부분은 유상 취득세로 계산됩니다.

• 12억 주택을 4억 전세보증금 부담시, 유상취득세는 4억, 증여 취득세는 8억이 됩니다.

누구에게 하는 부담부증여인가?

배우자나 가족(직계존비속) 간에 이루어지는 부담부증여는 특별한 경우가 있습니다. 일반적인 경우와는 다르게 일부 채무는 증여세에서 제외될 수 있습니다.

증여자의 채무와 세금

증여하는 사람(증여자)의 채무 중 어떤 것이 부담부증여에 포함되는지, 어떤 것은 제외되는지를 알아야 합니다. 예를 들어, 증여하는 재산에 이미 담보로 된 빚이나 임대보증금 같은 것은 부담부증여의 범위에 포함됩니다.

부담부증여와 세금 신고

부담부증여를 할 경우, 특정 기간 내에 세금을 신고해야 합니다. 2017년부터는 부담부증여 시 양도소득세와 증여세의 신고기한이 동일하게 되어, 수증(증여 받은 일) 후 3개월 이내에 신고를 해야 합니다.

마지막으로 2023년부터는 부담부 증여세에 영향을 줄 수 있는 부분이 있습니다. 바뀐 제도를 기준으로 어떻게 절세할 수 있는지 절세가 안 되는지 한 번 더 상세히 알아 보겠습니다.

2. 절세할 수 있는 경우

세금 분할로 인한 절세

부담부증여는 증여세, 취득세, 양도소득세 3개의 세금이 부과되지만, 일반 증여보다 세목이 늘어나더라도 납세 의무자가 두 명이 되어 내야 할 세금이 분할됩니다. 증여세와 양도세는 누진세 구조로 되어 있어서 세금을 나누게 되면 전체 세금 부담이 줄어드는 경우가 있습니다.

취득세 중과세 완화

다주택자 취득세 중과세 완화 등 취득세 완화 정책에 따라 부담부증여에 따른 세금 부담이 예년보다 줄어들 가능성이 높아 졌습니다.

3. 절세하지 못하는 경우

양도세 부담 증가

부담부증여의 양도세 과세 대상인 양도차익(자산-취득가액) 계산 시 취득가액이 너무 낮은 경우 양도차익이 커지게 되어 양도세 부담이 커집니다. 양도차익에 따른 양도소득세율이 증여세율보다 더 큰 경우 실익이 없을 수 있습니다.

개별 상황에 따른 불리함

부담부증여 시 과세되는 양도세와 취득세에는 비과세, 일반과세, 중과세의 3가지 케이스가 있어서, 증여하는 사람의 개별 상황에 따라 절세 효과가 없을 수 있습니다.

부담부증여 인정 채무의 한계

부담부증여 시 인정되는 채무는 ‘부동산에 담보된 채무’만 해당되며, 개인 채무는 포함되지 않습니다.

채무 상환 문제

증여받은 사람이 채무를 상환하지 못할 경우, 증여해 준 사람이 대납해야 하며, 이로 인한 세금 부담이 크게 될 수 있습니다.

결론적으로 부담부증여의 절세 효과를 활용하려면 개별 상황을 정확히 파악하고, 필요한 경우 세무 전문가와 상담을 통해 최적의 방법을 선택해야 합니다.

📌 이 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개인별 세무·법률 상담을 대체하지 않습니다. 가족 간 증여세의 적용 여부는 구체적인 상황(증여 시기, 과거 증여 합산, 가족 관계 등)에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가의 개별 상담을 받으시기 바랍니다.

작성: 혜움 콘텐츠팀  |  감수: 이재희 세무사 |  최종 업데이트: 2026년 6월

참고 및 출처

• 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액)·제53조(증여재산공제)·제68조(신고기한) — 국가법령정보센터

• 소득세법 시행령 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산) — 국가법령정보센터

• 소득세법 제97조의2(이월과세) — 국가법령정보센터

• 지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)·제13조의2(취득세 중과) — 국가법령정보센터

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