부담부증여, 빚을 물려주고 절세할 수 있을까요?

📌 이 글은 2026년 8월 기준 현행 세법·제도를 바탕으로 업데이트되었습니다. 세법은 매년 개정될 수 있으므로, 중요한 결정 전에는 최신 내용을 확인하거나 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

자녀에게 아파트를 물려주려니 증여세가 부담스러워 고민이신가요? 그러다 "대출이나 전세보증금을 같이 넘기면 세금이 줄어든다"는 이야기를 들어보셨을 수 있어요.

그런데 부담부증여는 모든 경우에 절세가 되는 방법이 아닙니다. 조건이 맞지 않으면 오히려 세 부담이 늘어나는 경우도 적지 않죠.

이번 글에서는 부담부증여로 세금이 어떻게 나뉘는지, 어떤 경우에 절세가 되고 어떤 경우에 손해가 되는지, 그리고 2023년과 2026년에 달라진 제도까지 차근차근 살펴보겠습니다.

이런 분들께 특히 필요한 글입니다

• 전세보증금이 낀 아파트를 성년 자녀에게 물려줄지 고민 중이신 분

• 주택담보대출이 남은 부동산을 배우자에게 증여하려는 분

• 증여받은 부동산을 10년 안에 팔 계획이 있어 이월과세가 걱정되는 분

• 부담부증여로 절세가 된다고 들었지만 실제 계산은 해보지 못하신 분

• 다주택자라 취득세 12% 중과 대상인지 확인이 필요한 분

부담부증여란 무엇일까요?

부담부증여란 재산을 증여하면서 그 재산에 딸린 채무를 받는 사람(수증자)이 함께 떠안는 조건의 증여를 말합니다. 부모가 아파트를 자녀에게 물려주면서, 그 아파트에 설정된 주택담보대출이나 전세보증금 반환 의무까지 같이 넘기는 경우가 여기에 해당하죠.

1) 세금은 어떻게 나뉘나요?

부담부증여를 하면 하나의 거래에서 세금이 세 갈래로 나뉩니다. 핵심은 넘긴 빚을 기준으로 세금이 갈라진다는 점입니다.

※ 채무를 넘긴 만큼은 "빚을 갚는 대가로 재산을 판 것"과 같다고 보기 때문에, 그 부분에는 증여세가 아니라 양도소득세가 매겨집니다.

2) 실제로 계산해 보면 어떻게 될까요?

부모가 취득가 7억 원, 현재 시가 12억 원인 아파트를 자녀에게 증여하면서 전세보증금 4억 원의 반환 의무를 함께 넘기는 경우를 가정해 보겠습니다.

증여세(수증자 부담) — 증여재산가액 12억 원에서 인수 채무액 4억 원을 뺀 8억 원이 증여세 과세 대상이 됩니다.

양도소득세(증여자 부담) — 부담부증여의 양도차익은 자산 가액에 "채무액이 증여가액에서 차지하는 비율"을 곱해 계산합니다.

※ 양도가액과 취득가액은 반드시 같은 평가 기준(시가 또는 기준시가)으로 산정해야 합니다.

취득세(수증자 부담) — 채무 인수분 4억 원은 유상취득세율로, 순수 증여분 8억 원은 증여 취득세율로 각각 계산합니다.

3) 가족끼리는 채무 인수를 더 엄격히 봅니다

배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무가 실제로 인수되지 않은 것으로 일단 추정됩니다. 따라서 담보 설정 내역, 채무 인수 계약, 실제 상환 사실 등으로 입증해야 채무로 인정받을 수 있죠. 입증하지 못하면 채무액까지 모두 증여세 과세 대상에 포함될 수 있습니다.

신고·납부 기한은 증여세와 양도소득세가 같습니다. 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 함께 신고·납부하시면 됩니다.

2023년과 2026년, 무엇이 달라졌을까요?

부담부증여의 절세 효과에 직접 영향을 주는 제도가 2023년에 두 가지, 2026년에 한 가지 바뀌었습니다.

1) 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘었습니다

여기서 말하는 이월과세는, 증여받은 사람이 그 재산을 나중에 다시 팔 때 적용되는 별개의 제도입니다. 부담부증여 시점에 증여자가 내는 양도소득세와는 다른 단계의 이야기죠.

수증자가 증여받은 자산을 일정 기간 안에 양도하면, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 "증여받은 가액"이 아니라 원래 증여자가 취득했던 가액으로 적용합니다. 그만큼 양도차익이 커져 세 부담이 늘어납니다.

※ 부담부증여로 받은 자산을 10년 안에 처분할 계획이라면, 기대했던 절세 효과가 줄거나 사라질 수 있습니다.

2) 증여 취득세 기준이 시가인정액으로 바뀌었습니다

2023년 1월 1일부터 증여(무상취득)에 따른 취득세 과세표준이 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액으로 바뀌었습니다. 시가인정액이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액·감정가액·공매가액 등 시가로 인정되는 금액을 말하죠.

공시가격이 시가보다 낮은 경우가 많은 만큼, 이 변경으로 증여 시 취득세 부담이 실질적으로 커진 경우가 많습니다. 다만 시가표준액이 1억 원 이하인 부동산은 납세자가 시가인정액과 시가표준액 중 선택할 수 있습니다.

3) 2026년부터 증여자가 사망하면 이월과세가 배제됩니다

소득세법 개정(법률 제21221호, 2025년 12월 23일 공포)으로, 2026년 1월 1일 이후 양도분부터는 양도 당시 증여자인 직계존비속이 사망한 경우 이월과세를 적용하지 않습니다.

종전에는 배우자가 사망해 혼인관계가 소멸한 경우에만 배제되었는데, 그 범위가 직계존비속까지 넓어진 것입니다. 실무적으로는 부모가 자녀에게 증여한 뒤 10년이 지나기 전에 부모가 사망하고, 그 후 자녀가 그 부동산을 파는 경우가 해당하죠. 이때는 증여자의 옛 취득가액이 아니라 증여 당시 평가액을 취득가액으로 인정받을 수 있어 양도세 부담이 크게 줄어듭니다.

증여재산공제는 얼마까지 받을 수 있나요?

부담부증여의 증여세도 증여재산공제를 적용한 뒤 계산됩니다. 현행 공제 한도는 10년간 합산 기준으로 다음과 같습니다.

※ 2024년부터 신설된 혼인·출산 증여재산공제는 위 공제와 별도로 적용됩니다. 다만 혼인과 출산을 합쳐서 최대 1억 원이며(각각 1억 원이 아닙니다), 기본 공제와 합하면 성년 자녀는 최대 1억 5,000만 원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.

어떤 경우에 절세가 될까요?

1) 세금 내는 사람이 나뉘어 누진 부담이 줄어듭니다

부담부증여에서는 증여자가 채무 인수분에 대한 양도소득세를, 수증자가 순수 증여분에 대한 증여세를 각각 부담합니다. 납세의무자가 둘로 나뉘고 과세표준도 쪼개지므로, 누진세 구조에서 전체 세금 합계가 줄어들 수 있죠.

시가 6억 원, 전세보증금 2억 원, 취득가 3억 원인 아파트를 성년 자녀에게 증여하는 경우를 비교해 보겠습니다.

※ 부모의 양도차익은 2억 − (3억 × 2/6) = 1억 원입니다. 다만 양도소득세는 보유 기간·주택 수·장기보유특별공제·조정대상지역 여부에 따라 크게 달라집니다. 위 금액은 10년 이상 보유한 주택을 일반세율로 양도한다는 가정하의 개략적인 예시이며, 실제 세액은 개별 계산이 필요합니다.

특히 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우에는 채무 인수분에 대한 양도소득세가 발생하지 않아 절세 효과가 더 커집니다.

2) 취득세 중과 대상이 아니라면 효과가 커집니다

조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여로 취득하면, 증여 취득세가 기본 3.5%에서 최대 12%까지 중과될 수 있습니다. 다만 1세대 1주택자가 보유한 주택을 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우에는 중과 대상에서 빠져 기본세율이 적용되죠.

정리하면 ① 조정대상지역일 것, ② 시가표준액 3억 원 이상일 것, ③ 1세대 1주택자의 배우자·직계존비속 증여가 아닐 것 — 이 세 조건이 모두 맞을 때만 12% 중과가 적용됩니다.

※ 취득세 중과율과 조정대상지역 지정 현황은 정부 정책에 따라 자주 바뀌므로, 증여를 실행하기 전 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.

반대로 손해가 되는 경우는 언제일까요?

다음과 같은 상황에서는 부담부증여가 오히려 세 부담을 늘릴 수 있습니다.

※ 대출을 낀 부동산을 잘못 증여하면 세무조사로 이어질 수 있습니다. 위험 사례는 대출 낀 부동산 증여 주의점 글에서 확인해 보세요.

핵심 정리

• 부담부증여는 넘긴 빚을 기준으로 증여세·양도소득세·취득세가 나뉘어 발생합니다.

• 납세의무자가 둘로 나뉘어 누진 부담이 줄어드는 것이 절세의 핵심 원리입니다.

• 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 이월과세 기간이 10년으로 늘었습니다.

• 2026년 1월 1일 이후 양도분부터는 증여자인 직계존비속이 사망한 경우 이월과세가 배제됩니다.

• 취득가액이 낮거나 중과 대상이면 오히려 손해일 수 있어 사전 계산이 필수입니다.

자주 묻는 질문

✅ 지인에게 빌린 돈도 부담부증여 채무로 인정되나요?

인정되지 않습니다. 부담부증여에서 인정되는 채무는 부동산에 담보된 채무, 즉 저당권이 설정된 대출과 임대보증금 정도입니다. 개인 간 사적 채무는 채무로 인정받기 어렵습니다.

✅ 전세·월세 보증금도 채무로 볼 수 있나요?

네, 인정됩니다. 다만 수증자가 임차인에게 보증금을 반환할 능력이 있다는 점이 전제되어야 합니다. 상환 능력이 확인되지 않으면 부인될 수 있습니다.

✅ 미성년 자녀에게도 부담부증여를 할 수 있나요?

현실적으로 어렵습니다. 미성년자는 채무를 자력으로 갚을 능력이 없다고 보아 과세당국이 채무 인수를 인정하지 않을 가능성이 높습니다. 자금 출처와 소득 자료로 상환 능력을 입증할 수 있어야 합니다.

✅ 신고는 언제까지 해야 하나요?

증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세와 양도소득세를 함께 신고·납부해야 합니다. 2017년부터 두 세목의 신고 기한이 동일하게 적용되고 있습니다.

✅ 증여받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?

이월과세가 적용되어 취득가액을 증여자가 원래 취득했던 가액으로 계산하므로 양도세 부담이 커집니다. 다만 2026년 1월 1일 이후 양도분부터는 양도 당시 증여자인 직계존비속이 사망한 경우 이월과세가 배제됩니다.

부담부증여는 "빚을 얹으면 언제나 세금이 준다"는 기법이 아니라, 증여세와 양도소득세 중 어느 쪽이 유리한지를 계산해 고르는 선택의 문제입니다. 취득가액이 낮은 오래된 부동산일수록 양도세가 커져 절세 효과가 뒤집히기도 하죠.

다만 실무에서는 세금만 보고 결정하기 어렵습니다. 수증자의 채무 상환 능력, 자금 출처 소명, 이후 10년간의 매도 계획까지 함께 봐야 하고, 2026년부터 달라진 이월과세 배제 규정도 유불리에 영향을 줍니다.

증여를 실행하기 전에 증여세·양도세·취득세 세 가지를 한 번에 시뮬레이션해 보시고, 개별 상황에 맞는 판단은 세무 전문가와 함께 확인하시기 바랍니다. 아파트 증여 전반이 궁금하시다면 자녀 아파트 증여 세금 총정리 글도 함께 참고해 보세요.

부담부증여가 내 상황에서 정말 절세가 되는지 궁금하시다면, 언제든 혜움에 문의주세요.

참고 및 출처

• 상속세 및 증여세법 제47조·제53조·제68조 — 국가법령정보센터

• 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) — 국가법령정보센터

• 소득세법 시행령 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산) — 국가법령정보센터

• 지방세법 제10조의2·제13조의2 — 국가법령정보센터

• 국세청 증여세 안내

📌 이 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개인별 세무·법률 상담을 대체하지 않습니다. 부담부증여의 적용 여부와 실제 세액은 재산 규모·보유 기간·주택 수·가족 구성 등 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가의 개별 상담을 받으시기 바랍니다.

작성: 혜움 콘텐츠팀  |  감수: 이재희 세무사 |  최종 업데이트: 2026년 8월