자녀에게 아파트를 증여하면
어떤 세금이 발생할까?

아파트 증여를 고려하고 계시는가요? 부동산 시장의 변동성이 커지면서 아파트 증여는 단순한 자산 이전의 개념을 넘어 미래를 위한 중요한 자산 관리 전략으로 자리잡고 있습니다. 하지만 복잡한 세금 문제 때문에 망설이는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 ‘아파트 증여’에 대해 세금 계산법, 진행 절차, 언제 하는 게 유리한지까지 실전 중심으로 총정리해 드립니다.

💰 아파트 증여 시 세금 구조

아파트를 증여하면 발생하는 세금은 크게 증여세와 취득세입니다. 증여세는 재산을 무상으로 이전받음에 대한 세금이며, 취득세는 부동산을 취득함에 대한 세금입니다. 이중 증여 시 세금 부담을 줄이기 위해서 세금 계산 방법을 정확히 이해하고, 활용할 수 있는 절세 방법을 최대한 활용해야 합니다.

📈 아파트 증여세율은 어떻게 적용될까?

증여세는 누진세율 구조로, 증여 금액이 커질수록 높은 세율이 적용됩니다.

과세표준 구간	세율	누진 공제액
1억 원 이하	10%	0
5억 원 이하	20%	1,000만 원
10억 원 이하	30%	6,000만 원
30억 원 이하	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

예를 들어, 과세표준이 3억 원이라면 20% 세율이 적용되고, 1000만 원이 공제됩니다.

🏷️ 평가 기준: 시가 vs 시가인정액 vs 공시가격

그렇다면 증여 금액의 기준이 되는 아파트의 가격은 무엇을 기준으로 평가될까요? 아파트 증여 시 세금은 증여일 현재의 시가로 평가해야 합니다. 그리고 평가 기간(증여일 전 6개월부터 후 3개월) 안에 해당 재산과 면적·위치·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있으면 상증세법상 '유사매매사례가액'이라고 하여 시가로 인정해주고 있습니다.

위의 시가 산정이 어려우면 공시가격을 적용할 수도 있으나, 아파트는 거래가 자주 일어나는 자산이기 때문에 공시가격은 거의 적용되지 않습니다. 또한, 국세청에서 시세와 차이가 크다고 판단하면 공시가격을 인정하지 않고 감정평가를 의뢰하여 적용할 수도 있습니다.

시가: 불특정 다수 사이에 자유로이 거래가 이루어지면 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다. 수용가격·공매가격·감정가격 등을 포함합니다.

공시가격: 정부가 매년 부동산(토지와 건물)의 적정 가치를 조사·평가하여 발표한 가격으로, 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

📄 아파트를 증여받을 때도 부과되는 취득세

아파트를 증여받는 사람(수증자)은 증여세 외에도 취득세를 납부해야 합니다. 취득세는 재산을 '취득'하는 모든 상황에 적용되기 때문에 증여도 예외는 아닙니다.

💡 증여 취득세율 기본 구조

구분	취득세율	농어촌특별세 등 포함 총 세율
일반 증여	3.5%	약 4.0% 내외
중과세 대상 증여	12%	약 13.4% 내외

증여 취득세에 중과세가 적용되는 상황

단, 다음에 모두 해당하면 취득세율이 12%로 대폭 상승하니 주의하셔야 합니다.

증여하는 사람이 1가구 2주택 이상 보유자인 경우
조정대상지역 내 주택 증여 시
공시가격이 3억 원 초과 주택 증여 시

예를 들어 10억 원 상당 조정대상지역의 아파트를 증여하면 증여세와 취득세를 합쳐서 약 3.5억 원의 세금이 발생할 수 있습니다.

📋 아파트 증여 절차와 시기

🏢 아파트 증여 절차

아파트 증여는 단순히 주겠다고 말한다고 끝나지 않습니다. 아래와 같은 공식적인 절차를 따라야 합니다. 필요 시 전문가와의 세무 상담도 필수입니다.

주의사항 아래 절차가 누락되면 추후 세무조사 또는 과태료 부과 대상이 될 수 있으니 꼭 참고하세요!

증여계약서 작성: 공증은 필수 아님, 단 증거로 남기면 유리
부동산 등기 이전 신청: 관할 등기소에 소유권 이전 접수
증여세 신고 및 납부: 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 내
취득세 납부: 증여받은 측이 신고하고 납부(보통 3.5%)

📆 증여 시기, 언제가 유리할까?

부동산 가격이 하락하는 시점에 감정평가를 받거나 유사매매사례가로 재산을 평가하면 증여 재산가액이 낮아져 증여세를 절감할 수 있습니다. 따라서 부동산 시장 변동성을 고려해서 하락기나 침체기에 증여를 진행하면 유리할 수 있습니다.

💸 절세 전략

🧮 공제 한도 적극 활용하기

증여자는 수증자(자녀 등)와의 관계에 따라 공제를 받을 수 있습니다. 단, 10년 동안 합산하여 적용되므로 이전 증여 이력도 반영됩니다.

자녀에게 증여: 성년 5000만 원, 미성년 2000만 원
배우자에게 증여: 최대 6억 원까지 면세

🏦 부담부증여, 빚을 활용한 똑똑한 절세

부담부증여는 증여자가 아파트에 담보된 대출과 같은 채무를 함께 수증자에게 이전하는 방식입니다. 이 방법은 단순 증여보다 세금을 절감할 수 있는 효과적인 절세 전략으로 알려져 있습니다.

부담부증여의 경우, 증여자는 채무액에 해당하는 부분을 양도한 것으로 보고 양도소득세를 납부해야 합니다. 또, 수증자는 채무액을 제외한 나머지 부분에 대해 증여세를 납부해야 합니다.

단, 부담부증여는 실제 채무를 수증자가 상환하는지 등에 대하여 세무서가 사후관리를 하기 때문에 주의해야합니다. 증여 계약서 작성 시 채무 인수 사실을 명확하게 기재하고, 관련 증빙 서류를 철저히 준비하고, 이후 수증자가 채무를 상환해야합니다.

🤝 가족 간 저가 양도(저가매매)

가족 간 저가 양도는 시세보다 낮은 가격으로 아파트를 양도하여 양도소득세를 줄일 수 있는 방법입니다. 시가의 30% 또는 시가보다 3억 낮은 가격으로 가족 간 매매를 하는 방법인데요.

시세와 양도가액의 차액이 증여세 과세 기준액 이하이면 증여세 부담 없이 양도할 수 있습니다. 단, 정확히 시가를 산정하고 양도세는 시가를 기준으로 적용해야하는 등 계산 방법이 다소 복잡하기 때문에 신중하게 적용해야 합니다. 또한, 저가 양도가 합법적으로 인정받기 위해서는 거래계약서, 매매대금 이체 내역 등으로 실제 거래를 입증해야 합니다.