부동산 증여, 어떻게 준비할까?
절차·서류·세금 알아보기

부동산을 자녀에게 미리 이전하거나 배우자 명의로 바꾸고자 할 때, 가장 많이 선택하는 방법이 바로 ‘증여’입니다. 하지만 단순한 재산 이전이라고 생각하고 아무런 준비없이 진행했다가는 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있습니다. 최근에는 국세청이 감정평가 예산을 대폭 확대하면서 ‘시가 기준 과세’ 원칙이 강화되었는데요. 이제는 단순한 명의 변경이 아닌 전략적인 증여 설계가 필요해졌습니다. 이 글에서는 부동산 증여의 개념부터 실무 절차, 자주 묻는 질문까지 꼭 알아야 할 핵심 포인트만 담아 안내드립니다.

🏠 부동산 증여란 무엇인가요?

증여와 상속의 차이

증여는 생전에 본인의 의사에 따라 자산을 이전하는 방식입니다. 수증자가 받은 재산만 과세 대상이며, 시기 조절이 가능합니다. 반면, 상속은 사망 시 피상속인의 전 재산이 과세 대상이 되며, 상속세가 부과됩니다.

가족 간 증여의 장단점

• 장점: 증여하는 자산이 부동산이라면 현재 시가 기준으로 재산 가액이 고정됩니다. 향후 가치 상승분에 대한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

• 단점: 증여세 부담이 크고, 조부모가 손자녀에게 직접 증여한다면 세대생략 할증*(30~40%)이 붙어 세 부담이 커질 수 있습니다.

* 조부모가 손자녀에게 바로 증여할 때 일반 증여보다 세금이 더 붙는 제도입니다. 증여세 산출세액에 30%를 추가로 부과하며, 미성년자에게 20억 원을 초과해 증여한다면 40%까지 가산됩니다.

📝 부동산 증여, 이렇게 진행됩니다

1. 증여계약서 및 서류 준비

기본적으로 증여계약서와 가족관계증명서가 필요합니다. 자필로 작성해도 법적 효력은 있으나, 향후 분쟁 방지를 위해 공증을 권장합니다.

2. 등기이전 절차

증여자는 ‘등기의무자’, 수증자는 ‘등기권리자’로서 소유권 이전 등기를 신청하게 됩니다.

• 취득세율(2025년 기준): 주택 3.8% ~ 4%, 주택 외 4%

• 단, 조정대상지역 내 다주택자의 경우 시가인정액 3억 원 초과 주택 증여 시 취득세율이 중과될 수 있습니다.

3. 증여세 신고 및 납부

• 신고 기한: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내

• 증여재산가액 평가: 증여일 기준의 ‘시가’로 평가하는 것이 원칙입니다. 최근 국세청은 감정평가를 통한 시가 기준 과세를 적극 확대하고 있습니다.

• 세율: 10% ~ 50% 누진세율

• 공제 한도: 성년 자녀는 5000만 원, 미성년 자녀는 2000만 원, 배우자는 6억 원까지가 공제받을 수 있는 한도입니다.

• 특이사항: 납부세액이 2000만 원을 초과하면 담보 제공을 조건으로 최대 5년 간 연부연납이 가능합니다(이자율 연 3.1%).

❓ 증여 시 자주 묻는 질문

증여 시 많은 분이 자주 묻는 질문은 다음과 같습니다.

부부 간 증여, 괜찮을까요?

부부 간에도 증여가 가능합니다. 양도세의 누진세율 회피 효과가 있을 수 있으나, 배우자 공제(6억 원)는 10년 내 합산되므로 주의가 필요합니다. 또한 시가 평가를 통해 이월과세 적용 여부도 확인해야 합니다.

자녀에게 증여 시 주의할 점은?

미성년자에게는 증여 공제가 2000만 원으로 제한되어 있으며, 소득이 없는 자녀 명의로 부동산을 보유하면 보유세 및 세무조사 리스크가 따를 수 있습니다. 국세청은 자녀의 재산 형성 과정을 면밀히 추적하고 있기 때문에 신고 누락 시 문제가 될 수 있습니다.

아파트나 오피스텔을 증여하면?

시가 기준 과세가 원칙이며, 임대 중인 경우 임대보증금, 계약 관계 등의 권리 승계 여부도 고려해야 합니다. 또한 오피스텔은 주거용인지 상업용인지에 따라 종합부동산세 부과 여부가 달라지므로 용도 확인이 필수입니다.

✅ 실수를 줄이는 체크리스트

전략 없는 증여는 리스크입니다 부동산 증여는 단순한 재산 이전이 아닙니다. 철저한 사전 계획없이 진행하면 예상보다 큰 세금 부담은 물론, 추징세와 조사 리스크로 이어질 수 있습니다. 최근 국세청은 자금 출처와 시가 기준 평가를 정밀하게 추적하고 있기 때문에 증여 전 세무 시뮬레이션과 전문가 상담은 선택이 아닌 필수입니다.

양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.