가장 효과적인 부동산 명의 이전 전략은?

📌 이 글은 2026년 10월 기준 현행 세법·제도를 바탕으로 업데이트되었습니다. 세법은 매년 개정될 수 있으므로, 중요한 결정 전에는 최신 내용을 확인하거나 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

*이 콘텐츠는 세무법인 혜움(하남미사점 황장훈 대표세무사)이 한경 The Pen에 필진으로 기고한 콘텐츠입니다.

가족 간 재산을 이전할 때 상속과 증여, 매매를 놓고 고민하는 이들이 많을 겁니다. 최대한의 절세가 가능한 쪽을 택해야 하니까요. 결론부터 말씀드리면 가장 유리한 절세 방향은 개인이 처한 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

지금부터 사례를 통해 상속·증여·매매 3가지 방법에 따른 세 부담을 비교해 보겠습니다. 구체적인 예상 세금을 산출할 때는 신고세액공제 등 세부적인 사항들은 반영하지 않고, 큰 그림을 이해할 수 있도록 핵심 사항만 반영해 계산했습니다. 또한 모든 세액은 표준세율 기준이며, 취득세에 붙는 지방교육세·농어촌특별세와 양도소득세에 붙는 지방소득세는 제외했습니다.

이런 분들께 특히 필요한 글입니다

• 부모님 명의의 토지(시가 수억 원대)를 자녀에게 넘기려는데, 상속·증여·매매 중 어떤 방법이 세금이 적을지 고민하시는 분

• 자녀 2명에게 부동산을 50%씩 나눠 증여하면 증여세가 얼마나 줄어드는지 궁금하신 분

• 15년 이상 보유한 비사업용 토지를 가족에게 시가로 매매할 때 양도소득세와 취득세가 걱정되시는 분

• 만 60세 전후에 사전증여를 검토하면서 10년 합산·이월과세 같은 주의점을 미리 알고 싶으신 분

사례의 전제 조건

• 홍길동 씨(만 60세)가 예전에 구입한 토지를 자녀에게 이전하려는 상황입니다.

• 토지의 시가는 7억 원, 개별공시지가(취득세 계산에 쓰이는 정부 공시가격)는 3억 원, 취득가액은 1억 원입니다.

• 비사업용 토지이며 농지가 아니고, 15년 이상 보유해 장기보유특별공제율 30%를 적용한다고 가정합니다.

• 상속의 경우 상속인은 배우자와 자녀 2명이며, 상속재산가액은 시가 7억 원입니다.

• 증여의 경우 증여재산가액은 시가 7억 원입니다. 성년인 자녀가 최근 10년 이내에 부모 등 직계존속에게 증여받은 재산이 없어, 자녀마다 증여재산공제 5,000만 원을 모두 적용받는다고 가정합니다.

• 적용 취득세율은 상속 2.8%, 증여 3.5%, 매매(유상) 4%입니다.

1️⃣ ‘상속’의 경우

상속세는 사망자의 배우자가 상속인 중에 포함되는지의 여부에 따라 세금 부담이 크게 달라집니다.

1) 배우자가 존재하지 않는 경우

➡️ 사망자가 남긴 상속재산가액이 5억 원을 초과할 때부터 상속세가 발생합니다.

2) 배우자가 존재하는 경우

➡️ 상속재산가액이 10억 원을 초과할 때부터 상속세가 발생합니다.

홍길동 씨에게 배우자가 존재하는 것으로 가정하여 이야기 나누어 보겠습니다.

우선 홍길동 씨 본인이 남긴 상속재산가액 10억 원까지는 상속세가 발생하지 않습니다. 이 10억 원은 일괄공제 5억 원과 배우자 상속공제 5억 원을 합한 금액입니다. 배우자 상속공제는 배우자가 실제로 상속받은 금액이 없거나 5억 원에 못 미치더라도 최소 5억 원이 적용됩니다. 토지의 상속재산가액은 7억 원이므로 상속인이 부담해야 할 상속세는 없는 것이지요. 다만 취득세를 납부할 가능성은 있습니다. 취득세는 취득 행위 자체에 대해 부과하는 세금이기 때문입니다. 따라서 최종적으로 부담해야 할 세금은 취득세 840만 원 정도로 예상이 가능합니다.

상속으로 인한 취득세는 시가가 아니라 시가표준액(토지는 개별공시지가)을 과세표준으로 합니다. 이 사례에서는 개별공시지가 3억 원에 상속 취득세율 2.8%를 곱해 840만 원이 됩니다.

(2023년부터 증여의 경우 취득세의 과세표준이 ‘시가표준액’에서 ‘시가인정액’으로 변경되었습니다. 다만 상속은 여전히 시가표준액이 과세표준입니다.)

용어 안내

• 시가표준액 : 정부가 부동산에 대한 세금을 징수하기 위해 공시하는 가격(토지는 개별공시지가)

• 시가인정액 : 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에, 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 가액

• 매매사례가액 : 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(평가기간)에 해당 부동산이 실제로 거래된 가액(가족 등 특수관계인 간 거래로 가액이 객관적으로 부당한 경우는 제외)

2️⃣ ‘증여’의 경우

증여세는 상속세와 달리 수증자, 즉 재산을 받는 사람을 기준으로 계산됩니다. 따라서 수증자가 많아질수록 세금 부담이 감소할 수 있습니다. 홍길동 씨의 토지를 자녀 중 1명에게만 100% 증여할 경우와, 자녀 2명에게 50%씩 나누어 증여할 경우 예상되는 각각의 증여세는 다음과 같습니다.

1) 자녀 1명에게 100% 증여할 때

➡️ 먼저 증여재산가액 7억 원에서 증여재산공제 5,000만 원을 제외하고, 남은 6억 5000만 원에 대하여 증여세율 30%를 곱합니다. 그다음 누진공제액 6,000만 원을 빼주면 증여세는 1억 3500만 원 정도로 예상됩니다.

한편, 증여의 경우에도 취득세는 피할 수 없겠죠? 예상되는 취득세는 2,450만 원이며, 증여세와 취득세를 합하면 총 1억 5,950만 원 정도의 세금 부담을 해야 소유권을 이전할 수 있게 됩니다.

2) 자녀 2명에게 각 50%씩 증여할 때

➡️ 먼저 자녀 두 명 중 한 명에 대한 증여세부터 계산합니다. 증여재산가액 7억 원에 증여받는 비율인 50%를 반영한 3억 5,000만 원으로 계산을 시작합니다.

3억 5,000만 원에 증여재산공제 5,000만 원을 제외하고, 남은 3억 원에 대하여 증여세율 20%를 곱합니다. 여기에 누진 공제액 1,000만 원을 빼면 증여세는 5,000만 원으로 예상 가능합니다. 다른 자녀 한 명도 위의 상황과 큰 차이가 없으므로 동일하다고 가정하면, 예상되는 증여세는 5,000만 원입니다. 따라서 자녀 두 명의 증여세를 모두 합하면 총 1억 원이 됩니다. 즉, 자녀 한 명에게만 100% 증여할 때와 비교해 3,500만 원이 절감되는 것이죠.

물론 두 명에게 증여하는 경우에도 취득세는 피할 수 없습니다. 예상되는 취득세는 2,450만 원이며, 증여세와 취득세를 합하면 1억 2,450만 원 정도의 세금 부담을 해야 소유권 이전이 가능합니다.

(증여의 취득세는 2023년부터 시가인정액을 과세표준으로 하므로, 시가 7억 원에 증여 취득세율 3.5%를 곱해 계산했습니다.)

3️⃣ ‘매매’의 경우

매매할 때는 양도소득세가 발생합니다. 일반적으로 타인과 매매계약을 체결할 때는 파는 사람과 사는 사람이 각자 자신에게 유리하도록 매매가액을 협상하고 결정합니다. 하지만 가족 간의 거래에서는 매매가액이 시장 원리에 비교하여 다른 요인에 의해 결정될 확률이 높습니다.

그래서 세법은 가족 간의 매매계약을 볼 때 매매가액의 적정성부터 확인합니다. 따라서 매매가액은 세법상 문제가 없도록 시가인 7억 원으로 결정했다 가정하고, 홍길동 씨가 부담할 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

토지의 양도가액 7억 원에서 취득가액인 1억 원을 차감하면 양도차익은 6억 원입니다. 여기에 장기보유특별공제 30%(1억 8,000만 원)와 양도소득 기본공제 250만 원을 차감하면 과세표준은 4억 1,750만 원이 됩니다. 비사업용 토지에는 기본세율에 10%포인트를 더한 세율이 적용되므로, 이를 계산하면 1억 8,281만 원 정도의 양도소득세가 도출됩니다.

매매의 취득세율은 4%이므로 예상되는 취득세는 2,800만 원입니다. 다만 가족 간 거래는 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 보기 때문에, 자녀가 자신의 소득이나 재산으로 대가를 실제로 지급했다는 사실을 증명해야 유상취득(취득세율 4%)으로 인정받을 수 있습니다. 증명하지 못하면 증여를 기준으로 취득세가 과세될 수 있으니 유의하셔야 합니다. 양도소득세와 취득세를 합하면 총 2억 1,081만 원 정도의 세금 부담을 해야만 소유권을 이전할 수 있습니다.

용어 안내

• 장기보유특별공제 : 토지·건물을 3년 이상 보유한 뒤 양도할 때, 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 빼 주는 제도(비사업용 토지도 적용되며, 15년 이상 보유 시 30%)

정리해 보겠습니다. 아래 표만 보면 상속이 세금 부담 측면에서 가장 유리합니다. 그다음으로 증여, 매매 순인 것을 확인할 수 있습니다. 하지만 이는 특정 상황을 가정한 경우 발생한 결과일 뿐입니다. 언제나 상속이나 증여가 매매보다 유리한 것은 아닙니다.

(2026년 10월 기준, 표준세율 기준이며 지방교육세·농어촌특별세·지방소득세는 제외했습니다. 매매의 취득세는 자녀가 대가 지급 사실을 증명해 유상취득으로 인정받는 경우를 전제로 합니다.)

이 사례에서는 수치를 정정한 뒤에도 상속, 증여, 매매 순으로 세금 부담이 적게 계산됩니다. 다만 이는 위 전제 조건에서 나온 결과이며, 실제로는 아래 사항에 따라 달라질 수 있습니다.

• 취득가액이 큰 경우: 만약 토지의 취득가액이 1억 원보다 훨씬 커 양도차익이 적어진다면, 매매가 다른 방법보다 유리해질 가능성도 얼마든지 존재하지요.

• 증여 후 10년 이내에 상속이 개시되는 경우: 상속인에게 미리 증여한 재산은 상속재산에 합산해 상속세를 계산합니다. 만 60세에 미리 증여하는 경우에도 이 점을 함께 살펴보셔야 합니다.

• 증여받은 토지를 10년 이내에 양도하는 경우: 양도차익을 계산할 때 증여받은 자녀의 취득가액이 아니라 증여한 부모의 취득가액(이 사례에서는 1억 원)을 기준으로 하는 이월과세가 적용되어, 증여의 장점이 줄어들 수 있습니다.

• 향후 양도를 염두에 두는 경우: 상속이나 증여로 받은 자산의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일·증여일 현재의 평가액으로 봅니다. 상속받은 토지(이 사례에서는 평가액을 시가 7억 원으로 가정)는 나중에 팔 때 양도차익이 줄어드는 효과가 있습니다. 증여도 원칙은 같지만, 10년 이내에 양도하면 위의 이월과세가 적용됩니다. 실제 평가액은 매매사례·감정 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

세금은 보유 기간, 토지의 종류, 가족 구성에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 반드시 본인이 처한 상황에 따라 예상되는 세금 부담을 정확하게 산출해 본 후 의사 결정하시길 바랍니다. 세부 계산 방법은 토지 양도세 계산법과 장기보유특별공제 활용법, 상속세 절세를 위한 사전증여, 증여세, 계산 예시로 쉽게 이해하기 글에서도 확인하실 수 있습니다.

Comment세무법인 혜움

“상속, 증여, 매매 시 납부해야 할 세금은 개인의 상황에 따라 각기 다릅니다. 그래서 개인이 혼자 알맞은 절세법을 찾기는 어려울 수 있습니다. 이럴 경우, 전문 세무사의 도움을 받는 것이 가장 쉽고 안전하며 효율적으로 재산을 물려주는 방법입니다. 현재 상황에 가장 적절한 방식으로 부담을 덜고 싶다면 언제든 혜움의 전문 세무사와 상담해 보세요.”

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