저가양도를 통한 증여세 절세
어떻게 하는걸까?

📌 이 글은 2026년 9월 기준 현행 세법·제도를 바탕으로 업데이트되었습니다. 세법은 매년 개정될 수 있으므로, 중요한 결정 전에는 최신 내용을 확인하거나 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

자녀에게 부동산을 증여하고 싶은데 증여세가 너무 많아 고민 중이신가요? 몇 가지 요건을 충족한다면, 자녀에게 해당 부동산을 저가로 양도함으로써 증여세 부담 없이 부동산을 자녀 명의로 옮길 수 있는 방법이 있습니다. 다만 이 방법은 증여세만 따로 떼어놓고 볼 수 없고, 양도소득세·취득세까지 함께 검토해야 실제 세부담을 정확히 알 수 있습니다. 자녀에게 증여하는 본인(부모)이 1세대 1주택에 해당하면 가장 유리하지만, 2주택을 보유하고 있더라도 전략을 잘 세운다면 저가양도를 통해 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법이 있으니 끝까지 읽어주시길 바랍니다.

이런 분들께 특히 필요한 글입니다

• 시가 10억 원 안팎의 아파트를 자녀에게 넘기고 싶은데 증여세가 부담스러운 부모님

• 자녀가 자기 자금 3억 원 정도만 있어 나머지를 부모에게 빌려 마련하려는 경우

• 2년 이상 보유한 1세대 1주택을 자녀에게 저가로 양도할지 검토 중이신 분

• 1세대 2주택이라 저가양도가 아예 불가능하다고 알고 계셨던 분

• 증여세만 보고 결정했다가 양도소득세·취득세에서 예상 밖 세금을 맞을까 걱정되는 분

저가양도의 기준

특수관계인(부모·자녀 등) 간에 시가보다 낮은 가격으로 재산을 사고팔면, 국세청은 그 차액을 자녀(매수인)가 부모(매도인)에게 증여받은 것으로 봅니다. 다만 차액 전부가 곧바로 증여세 과세 대상이 되는 것은 아니고, 아래에서 설명하는 기준금액을 넘는 부분만 증여재산가액으로 계산합니다. (상속세 및 증여세법 제35조)

기준금액은 다음 중 적은 금액입니다.

1. 시가의 30%

2. 3억 원

정리하면 산식은 다음과 같습니다. 증여재산가액 = (시가 − 거래가액) − min[시가×30%, 3억원] (상속세 및 증여세법 시행령 제26조)

예를 들어, 시가 8억 원인 아파트를 자녀에게 4억 원에 팔았다고 해보겠습니다. 시가와 거래가의 차액은 4억 원이고, 기준금액은 min[8억×30%=2.4억, 3억]=2.4억 원입니다. 따라서 자녀가 증여받은 것으로 보는 금액은 4억 원 전체가 아니라, 차액 4억 원에서 기준금액 2.4억 원을 뺀 1.6억 원입니다. 반대로 거래가액이 5.6억 원(=8억−2.4억) 이상이면 차액이 기준금액 이내에 들어와 증여세가 아예 부과되지 않습니다.

이 30%/3억 기준은 특수관계인 간 거래에만 적용됩니다. 특수관계가 없는 사람끼리 정당한 사유 없이 저가로 거래한 경우에는 기준이 다릅니다. 차액이 시가의 30% 이상이면 과세 대상이 되고, 이때 기준금액은 시가 비율이 아니라 3억 원 정액을 뺍니다. (상증세법 제35조제2항, 시행령 제26조제3항·제4항) 이 글의 사례는 부모·자녀 간 거래, 즉 특수관계인 거래를 전제로 합니다.

증여재산공제(성년 자녀 기준 10년간 5천만 원 등)와 이 기준금액은 서로 다른 제도이므로 함께 헷갈리지 않아야 합니다. 증여재산공제 한도와 일반적인 증여세 계산 구조는 별도로 확인해 보시기 바랍니다.

저가양도를 통한 증여세 절세 전략

이제 기준금액을 활용해 증여세 부담을 낮추는 사례를 살펴보겠습니다. 다만 증여세만 줄어들 뿐, 양도소득세와 취득세는 별도 기준으로 과세될 수 있다는 점을 함께 확인해야 합니다.

부모가 시가 10억 원짜리 아파트를 보유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 자녀는 현재 약 3억 원을 가지고 있고, 부모와 자녀가 이 아파트를 7억 원에 사고파는 계약을 체결합니다. 시가 10억 원의 기준금액은 min[10억×30%=3억, 3억]=3억 원이므로, 시가와 거래가의 차액(3억 원)이 기준금액과 같아져 증여재산가액은 0원이 되고 증여세는 부과되지 않습니다.

부모 차입금, 무이자면 오히려 증여세가 생깁니다

자녀는 3억 원만 있으므로, 나머지 4억 원을 부모나 금융권에서 빌려 7억 원을 마련하는 방식이 자주 언급됩니다. 그런데 부모에게 무이자로 4억 원을 빌리면, 그 자체가 또 다른 증여로 과세될 수 있습니다.

적정 이자율(당좌대출이자율 연 4.6%, 2026년 9월 기준)로 계산하면 4억 원 × 4.6% = 1,840만 원인데, 이 금액이 면제 기준인 1천만 원을 넘으므로 이자 상당액이 증여재산가액이 됩니다. 게다가 이 대출이 1년을 넘게 지속되면 매년 새로 대출받은 것으로 보아 매년 다시 증여세가 계산됩니다. (상속세 및 증여세법 제41조의4)

따라서 부모에게 자금을 빌린다면 차용증을 작성하고 실제로 이자를 지급하는 등 형식과 실질을 갖추는 것이 안전합니다.

취득세도 시가 기준으로 다시 계산될 수 있습니다

증여세가 0원이라고 해서 자녀에게 남는 세부담이 전혀 없는 것은 아닙니다. 취득세는 원칙적으로 실제 거래가액(7억 원)을 기준으로 계산되지만, 특수관계인 간 거래로 조세부담을 부당하게 낮췄다고 인정되는 경우에는 지방자치단체가 취득당시가액을 시가인정액(시가)으로 다시 결정할 수 있습니다. 시가와 거래가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 이 규정이 적용될 수 있는데, 위 사례는 차액이 3억 원이므로 해당 요건을 충족합니다. 다만 이는 지방자치단체의 재량 규정이므로 실제 재산정 여부는 개별 사안에 따라 달라질 수 있습니다. (지방세법 제10조의3)

여기까지는 자녀 입장에서 본 세부담이고, 아파트를 판 부모의 양도소득세도 반드시 함께 확인해야 합니다.

양도소득세는 증여세와 기준이 다릅니다

양도소득세의 부당행위계산부인 기준은 증여세 기준금액(시가 30% 또는 3억 원 중 적은 금액)과 다릅니다. 양도소득세는 시가와 거래가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면(둘 중 낮은 쪽에서 먼저 적용) 부당행위계산부인 규정이 적용되어, 양도가액이 실제 거래가가 아닌 시가로 재계산됩니다. (소득세법 시행령 제167조)

즉, 증여세 기준금액 안에 들어와 증여세가 0원이더라도, 양도소득세는 훨씬 낮은 문턱에서 거의 대부분 시가로 의제된다고 보셔야 합니다. 위 사례에서 시가 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 팔았더라도, 양도가액은 실제 거래가인 7억 원이 아니라 시가인 10억 원으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 만약 부모가 이 아파트를 5억 원에 취득했었다면, 2억 원(7억−5억)이 아니라 5억 원(10억−5억)의 양도차익에 대해 양도소득세를 납부하게 됩니다.

따라서 저가양도로 자녀에게 증여세 부담 없이 아파트를 넘겼더라도, 부모가 부담하는 양도소득세가 자녀가 냈을 증여세보다 더 많이 나오는 결과가 될 수 있습니다.

1세대 1주택이면 양도소득세도 비과세될 수 있습니다

부모가 1세대 1주택자라면 상황이 달라집니다. 양도가액을 시가 10억 원으로 보더라도, 아래 요건을 모두 충족하면 양도소득세 비과세 특례를 받을 수 있습니다. (2026년 9월 기준)

• 양도 당시 1세대 1주택에 해당

• 실지거래가액 합계액이 12억 원 이하인 주택 (12억 원을 초과하면 전액 과세가 아니라 초과분에 대응하는 양도차익만 과세)

• 해당 주택을 2년 이상 보유

• 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면, 보유기간 중 2년 이상 거주도 함께 충족

이 요건을 모두 충족하면 부모가 내야 하는 양도소득세도 없고, 자녀가 내야 하는 증여세도 없는 결과가 됩니다. 다만 보유·거주 요건 중 하나라도 못 채우면 이 결론은 그대로 뒤집힙니다. 1세대 1주택 여부와 보유·거주기간은 반드시 개별적으로 확인해야 합니다.

본인이 1세대 2주택인데 자녀에게 저가양도를 하고 싶은 경우도 있습니다. 1세대 2주택이라고 해서 저가양도가 아예 불가능한 것은 아닙니다. 양도차익이 상대적으로 적은 부동산이 있다면, 그 부동산을 먼저 일반 세율로 제3자에게 매도하고, 남은 부동산을 1세대 1주택 상태로 자녀에게 저가양도하는 방식을 검토해 볼 수 있습니다. 채무를 함께 넘기는 부담부증여와 비교해 보셔도 좋습니다.

세부담은 사라지는 것이 아니라 자녀에게로 넘어갑니다

위 사례처럼 증여재산가액이 0원인 경우, 자녀의 취득가액은 실제 거래가인 7억 원으로 고정됩니다. 부모의 양도가액이 시가 10억 원으로 의제되더라도 자녀의 취득가액이 함께 10억 원으로 올라가지는 않습니다. (소득세법 시행령 제163조제10항제1호)

즉, 지금 당장은 증여세·양도소득세 부담이 줄어든 것처럼 보여도, 자녀가 나중에 이 아파트를 팔 때는 취득가액이 낮게 잡혀 양도차익이 더 크게 계산되고 양도소득세 부담도 함께 커집니다. 세부담이 없어진 것이 아니라 자녀의 미래 양도소득세로 이전된 것에 가깝습니다.

세 가지 기준선, 한 번에 비교하면?

위 사례(시가 10억 원 → 7억 원에 양도, 특수관계인 간 거래)를 세 가지 세목 기준으로 한 번에 정리하면 아래와 같습니다.

※ 기준금액은 시가에 비례해 계산되므로, 시가나 거래가가 조금만 달라져도 세 세목의 판정이 함께 바뀔 수 있습니다.

세 기준선이 동시에 걸려 있는 설계이기 때문에, "이 금액이면 항상 안전하다"고 단정하기보다는 거래할 때마다 시가와 거래가를 다시 확인하시는 것이 안전합니다. 여러 세목을 종합적으로 검토해야 실제 세부담을 정확히 파악하고 절세 효과를 얻을 수 있으며, 가산세 등 추가 리스크도 미리 점검할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 FAQ

✅ 저가양도를 하면 증여세가 아예 없나요?

아닙니다. 시가와 거래가의 차액이 기준금액(특수관계인 기준 시가 30% 또는 3억 원 중 적은 금액)을 넘지 않는 범위에서만 증여세가 부과되지 않습니다. 기준금액을 넘는 부분은 증여재산가액으로 과세됩니다.

✅ 증여세가 없으면 양도소득세도 안 내도 되나요?

아닙니다. 양도소득세의 부당행위계산부인 기준(시가 5% 또는 3억 원 중 적은 금액)은 증여세 기준금액보다 훨씬 낮습니다. 증여세가 0원이어도 양도소득세는 시가 기준으로 계산될 가능성이 높습니다.

✅ 부모에게 돈을 빌려 아파트를 사면 안전한가요?

무이자로 빌리면 이자 상당액이 증여로 간주되어 과세될 수 있고, 대출이 1년 넘게 이어지면 매년 다시 증여세가 계산됩니다. 차용증을 작성하고 실제로 이자를 지급하는 등 형식과 실질을 갖춰야 리스크를 줄일 수 있습니다.

저가양도는 "증여세를 없애는 방법"이라기보다, 증여세·양도소득세·취득세라는 서로 다른 세 개의 문턱을 동시에 통과시키는 설계에 가깝습니다. 증여세 문턱만 보면 통과하지만, 나머지 두 문턱은 훨씬 낮은 곳에 있습니다.

다만 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우처럼 세 문턱이 한 번에 열리는 구간도 분명히 존재합니다. 보유·거주기간이 하루 차이로 결론을 뒤집을 수 있다는 점이 오히려 핵심입니다.

계약서를 쓰기 전에 시가·취득가액·보유기간을 먼저 확정하고, 세 세목의 세액을 한 장에 나란히 계산해 보시기 바랍니다.

저가양도를 검토 중이시라면, 계약서를 쓰기 전에 언제든 혜움에 문의주세요.

참고 및 출처

• 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)

• 상속세 및 증여세법 시행령 제26조

• 상속세 및 증여세법 제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)

• 상속세 및 증여세법 제53조(증여재산공제)

• 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산)

• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)

• 소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위)

• 지방세법 제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준)

📌 이 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개인별 세무·법률 상담을 대체하지 않습니다. 저가양도를 통한 증여세 절세의 적용 여부는 시가·취득가액·보유기간 등 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가의 개별 상담을 받으시기 바랍니다.

작성: 혜움 콘텐츠팀  |  감수: 이재희 세무사 |  최종 업데이트: 2026년 9월