부모님 합가로 인한 1세대 2주택, 양도세 비과세 받는 방법은?

📌 이 글은 2026년 10월 기준 현행 「소득세법」·시행령을 바탕으로 업데이트되었습니다(최종 업데이트: 2026년 10월). 세법은 개정될 수 있고 개별 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 양도 전 최신 내용을 다시 확인해 주세요.

나이 드신 부모님을 모시기 위해 함께 살게 되면서, 뜻하지 않게 1세대 2주택자가 되어 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 될까 걱정되시나요? 세법에서는 이러한 상황을 고려해 ‘동거봉양 합가 비과세 특례’를 마련하고 있습니다. 부모님과 합가로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우에도 일정 요건을 충족하면, 합가일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 이번 글에서는 이 특례 제도의 적용 요건과 주의사항을 알기 쉽게 정리해 드립니다.

이런 분들께 특히 필요한 글입니다

• 아파트 1채를 가진 상태에서, 단독주택 1채를 가진 68세 어머니를 모시려고 세대를 합칠 계획인 분

• 장인어른(62세)과 합가한 지 3년째인데, 2년 넘게 보유한 본인 집을 먼저 팔면 비과세가 되는지 궁금한 분

• 58세 아버지가 암 진단을 받아 합가를 고민하면서, 60세 미만이라도 특례를 받을 수 있는지 확인하려는 분

• 부모님과 합가한 뒤 집이 좁아 더 큰 집으로 갈아타려는데, 기존 두 주택의 비과세가 어떻게 되는지 걱정되는 분

동거봉양 합가 비과세 특례란?

부모님을 모시려다 1세대 2주택이 되는 경우가 있을 수 있습니다. 이때 2주택 소유로 인해 양도소득세 비과세 혜택을 적용받지 못하는 건 아닌지 걱정이 되실 수 있는데요. 나이 드셨거나 편찮으신 부모님을 모시게 되어 1세대 2주택자가 된 경우라면, 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

하나의 주택을 가진 A 군을 떠올려봅시다. 원래대로라면 A 군은 1주택자로서 주택을 양도할 때 비과세를 적용받습니다. 세법에서 1세대 1주택자는 주택을 양도할 때 양도세가 비과세되기 때문입니다(양도가액 12억 원 초과 시 초과분 과세, 아래 설명). 그런데 A 군이 나이 드신 부모님을 봉양하기 위해 합가를 한다면 어떻게 될까요? 1주택을 가진 A 군이 1주택을 가진 부모님과 세대를 합치게 되면서 1세대 2주택자가 되어 A 군의 주택을 양도할 때 비과세를 적용받을 수 없는 아이러니한 상황이 발생합니다. 1세대 2주택 비과세의 일반 원칙이 궁금하시다면 1세대 2주택의 양도소득세 비과세 안내도 함께 참고해 보세요.

세법에서는 이런 상황을 막기 위해 노부모 봉양을 위한 합가로 1세대 2주택이 된 경우 주택을 양도할 때 비과세를 적용해 주는 특례를 만든 것입니다.

동거봉양 합가 비과세 요건

동거봉양 합가 비과세를 적용받기 위한 요건은 다음과 같습니다.

요건 1. 1세대 1주택자가 1주택을 가진 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 1세대 2주택이 된 경우일 것

합가 당시 1세대 1주택자와 1주택을 가진 직계존속(부모님)이 합가하여 1세대 2주택자가 된 경우에 해당해야 합니다. 여기서 직계존속에는 본인의 부모님뿐 아니라 배우자의 부모님(장인·장모, 시부모님)도 포함됩니다. 합가 당시 1세대 2주택자와 무주택자인 부모님이 합가한 경우나 합가 이후에 주택을 취득하여 1세대 2주택자가 된 경우 등에는 이 특례만으로는 비과세를 적용할 수 없음에 유의해야 합니다. 주택 수는 세대를 합치는 날(합가일)을 기준으로 따지므로, 합가 직전이나 직후에 주택을 사고파는 일정이 있다면 날짜에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

요건 2. 합가 당시 직계존속이 60세 이상이거나, 60세 미만이라도 중증질환 등으로 산정특례 대상자로 등록되어 있을 것

합가 당시 직계존속(부모님)이 60세 이상이어야 합니다. 이 비과세는 연로하신 부모님이나 편찮으신 부모님을 봉양하기 위해 합가하는 사람을 위해 만들어진 특례이기 때문입니다. 부모님 두 분 중 한 분만 60세 이상인 경우에도 비과세를 적용받을 수 있습니다.

60세 미만이시더라도 중증질환자·희귀난치성질환자·결핵환자로서 건강보험 산정특례 대상자로 등록(재등록 포함)되어 있다면 이 요건을 충족할 수 있습니다. 단순히 병이 있다는 사실만으로는 부족하고, 산정특례 등록 여부가 기준이 된다는 점을 확인해 두세요.

요건 3. 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택일 것

합가일로부터 10년 이내에 두 주택 중 먼저 양도하는 주택이어야 합니다. 이때 먼저 파는 주택 자체도 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건, 즉 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주)를 갖추고 있어야 합니다. 거주 요건은 지금 그 지역이 조정대상지역인지가 아니라 주택을 취득한 당시에 조정대상지역이었는지로 판단합니다. 조정대상지역은 수시로 지정·해제되므로 취득일 기준 지정 여부를 따로 확인해 보세요.

또한 양도 당시 실거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 전액이 비과세되는 것이 아니라, 양도차익 중 양도가액에서 12억 원을 초과하는 비율만큼에 대해서만 양도세가 과세됩니다. 예를 들어 15억 원에 판 주택이라면 양도차익의 5분의 1(3억 원 ÷ 15억 원)이 과세 대상입니다. 과세 대상 양도차익을 줄이는 방법은 양도소득세 필요경비 항목, 어디까지 인정되나요?에서 확인하실 수 있습니다.

요건 한눈에 보기 (2026년 10월 기준)

참고로 혼인으로 2주택이 된 경우에도 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세를 받을 수 있는 별도 특례가 있습니다. 60세 이상 부모님을 모시는 무주택자가 1주택자와 혼인한 경우도 포함되니, 해당하신다면 함께 확인해 보세요.

동거봉양 비과세 특례 적용 시 주의사항

동거봉양 비과세 특례는 1세대 1주택자가 1주택을 가진 부모님과 합가하여 1세대 2주택이 된 경우 처음 주택을 양도할 때만 비과세가 적용됩니다. 그러다 보니 실무에서는 합가 이후 집이 좁다는 이유로 살던 집을 팔고 더 큰 집을 사려는 경우처럼 판단이 어려운 상황이 자주 생깁니다. 합가 후에 새로 취득한 주택은 '합가 당시 1세대 1주택자와 1주택 직계존속'이라는 전제에 해당하지 않으므로, 동거봉양 특례만으로는 그 주택의 비과세를 기대하기 어렵습니다.

그렇다고 합가 후에 갈아타면 무조건 비과세가 불가능해지는 것은 아닙니다. 새 집을 취득한 뒤 일정 기한 안에 종전 주택을 양도하는 '일시적 2주택' 규정이 함께 적용되면 비과세가 가능할 수 있습니다. 2026년 10월 기준으로 이 처분기한은 신규 주택 취득일부터 원칙적으로 3년이고, 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우에는 2년입니다(2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 경우는 종전처럼 3년). 처분기한을 지킨 뒤 남은 주택 중 먼저 양도하는 주택도 합가일부터 10년 이내라면 비과세를 검토해 볼 수 있다는 해석이 있습니다.

다만 이런 중첩 사례는 취득 시기, 주택 소재지의 조정대상지역 여부, 합가 순서에 따라 결과가 크게 달라지는 만큼 합가나 이사를 진행하기 전에 미리 전문가와 요건을 확인하시길 권해 드립니다.

또한 동거봉양을 위해 부모님과 합가를 했다가 사정이 생겨 세대를 분리한 후 다시 합가한 경우, 실질적으로 세대를 분리했다가 다시 합친 것으로 인정되면 재합가일부터 10년을 다시 따져 볼 수 있습니다. 반면 잠시 따로 거주한 것에 불과한 일시적 퇴거로 보면 당초 합가일을 기준으로 판단할 수 있습니다. 세대 분리가 실제로 이루어졌는지는 거주 실태 등 사실관계에 따라 달라지므로, 비과세만을 목적으로 한 형식적인 세대 분리는 인정받지 못할 수 있다는 점에 유의하세요.

자주 묻는 질문

✅ 시부모님이나 장인·장모님과 합가해도 동거봉양 비과세 특례를 받을 수 있나요?

네, 배우자의 직계존속도 포함됩니다. 다만 부모님(배우자의 부모님 포함)이 합가 당시 60세 이상이거나 산정특례 대상자로 등록되어 있어야 하고, 합가 전 부모님이 1주택을 보유하고 계셔야 합니다.

✅ 부모님이 60세 미만이면 특례를 받을 수 없나요?

60세 미만이어도 중증질환자·희귀난치성질환자·결핵환자로서 건강보험 산정특례 대상자로 등록(재등록 포함)되어 있다면 요건을 충족할 수 있습니다. 질병이 있다는 사실만으로는 부족하므로 등록 여부를 먼저 확인해 보세요.

✅ 합가한 지 10년이 지나면 어떻게 되나요?

합가일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택만 특례 대상이므로, 10년이 지난 뒤 양도하면 이 특례는 적용되지 않습니다. 이 경우 일반적인 1세대 2주택 규정이 적용되므로 1세대 2주택의 양도소득세 비과세 안내를 확인해 보시길 권해 드립니다.

✅ 양도가액이 12억 원을 넘으면 전부 과세되나요?

전부 과세되는 것은 아닙니다. 양도차익 중 양도가액에서 12억 원을 초과하는 비율만큼에 대해서만 양도세가 과세됩니다. 과세 대상이 되는 경우의 신고 방법은 양도소득세 확정신고 안내에서 확인하실 수 있습니다.

✅ 합가한 뒤에 더 큰 집으로 갈아타면 비과세가 불가능한가요?

단정할 수는 없습니다. 일시적 2주택 처분기한 안에 종전 주택을 양도하는 등 요건을 갖추면 비과세가 가능할 수 있습니다. 다만 취득 시기와 조정대상지역 여부에 따라 처분기한이 달라지고 요건이 복잡하므로, 합가나 이사 전에 전문가와 상담하시길 권해 드립니다.

Comment세무법인 혜움

지금까지 부모님을 모시기 위해 합가를 한 경우 주택 양도세를 비과세해주는 동거봉양 비과세 특례에 대해 알아보았습니다. 개별 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 보다 자세한 비과세 요건 검토는 전문가와 상담을 통해 진행하시길 바랄게요.

양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.

참고 및 출처

기준 시점: 2026년 10월

1. 국가법령정보센터 「소득세법」 — 비과세 양도소득(고가주택 기준 포함) 제89조

2. 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 — 1세대1주택의 범위 제154조, 1세대1주택의 특례(동거봉양 합가, 혼인 합가, 일시적 2주택) 제155조, 고가주택에 대한 양도차익등의 계산 제160조

3. 국가법령정보센터 「소득세법 시행규칙」 — 중증질환자 등의 범위 제61조의4