부담부증여,
빚 얹어주는 절세 전략?
부동산을 자녀에게 물려줄 때, 세금을 줄일 수 있는 방법 중 하나로 ‘부담부증여’가 자주 언급됩니다. 이름만 보면 어렵게 느껴지지만, 핵심은 간단합니다. “집을 물려주면서 그 집에 딸린 빚(전세보증금이나 대출)도 함께 넘기는 것”입니다.
1️⃣ 부담부증여의 기본 개념
✅ 부담부증여란?
부담부증여란 재산을 증여하면서 수증자가 일정한 ‘채무’를 함께 인수하는 것을 조건으로 하는 증여입니다. 예를 들어 시세 10억 원짜리 집에 전세보증금이 6억 원이 있을 때, 부모가 자녀에게 이 집을 증여하면서 세입자 보증금 6억 원에 대한 상환의무를 자녀가 부담한다면, 이것이 부담부증여입니다.
✅ 일반 증여와의 차이점
일반 증여: 증여 대상 자산의 전체 시가 기준으로 증여세가 부과됩니다.
부담부증여: 채무 부분은 제외하고 ‘순수한 이익분’만 증여세 과세. 그러나! 대신 채무 부분은 증여자가 유상 양도한 것으로 간주되어 양도소득세가 과세됩니다.
✅ 절세 전략으로 주목받는 이유
증여세는 재산가치에 비례하여 과세되므로, 부담부증여를 활용하면 증여세 부담을 획기적으로 줄일 수 있습니다. 특히, 최근에는 부동산 가치 하락과 대출이 묶이면서 사람들의 관심이 더 높아졌습니다.
2️⃣ 양도소득세 발생 원리
✅ 채무 승계는 유상 양도로 간주
세법상, 증여자의 채무를 수증자가 인수하면 그 부분은 ‘금전 대가를 받은 것’과 동일하게 취급됩니다. 따라서 채무 인수 부분은 증여자가 양도소득세를 납부해야 합니다.
✅ 구조 요약
구분 | 세금 | 과세 주체 |
채무 인수분 | 양도소득세 | 증여자 |
순수 증여분 | 증여세 | 수증자 |
✅ 과세당국의 입장
국세청은 부담부증여가 편법 증여로 악용되는 것을 막기 위해, 실제 채무 승계 여부, 상환 능력, 계약서 명시 여부 등을 엄격히 심사합니다.
3️⃣ 양도소득세 계산 방법
✅ 기본 구조
양도가액 = 채무액
취득가액 = 증여자 취득가액 × (채무액 ÷ 전체 시가)
양도차익 = 양도가액 – 위의 취득가액
✅ 구체적 계산 사례
15억 원짜리 아파트를 부모가 자녀에게 증여하고, 10억 원 보증금을 자녀가 인수하는 경우
양도가액 = 10억 원, 부모 취득가액 = 4억 원이라면
양도차익 = 10억 원 – (4억 원 × 10/15) = 약 7.33억 원
이에 대해 증여자인 부모가 양도세를 납부해야 합니다.
그러므로, 부모가 1세대 1주택 요건을 충족한다면 부담부증여는 부의 이전을 위한 좋은 선택지 중 하나가 될 수 있습니다. 또 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 경우 양도소득세가 면제될 수 있습니다.
4️⃣ 증여세 계산 방법
✅ 과세표준 산정
증여대상 부동산의 시가 – 채무액 = 증여재산가액
여기에 증여재산공제를 적용한 후, 증여세율을 곱해 증여세를 산출합니다.
✅ 증여재산공제 한도
성인 자녀: 5천만 원
미성년 자녀: 2천만 원
배우자: 6억 원
✅ 실전 계산 예시- 주택 부담부 증여
상황: 시가 10억 원, 전세보증금 6억 원, 부모 취득가 3억 원
증여세는 10억 원이 아닌 4억 원 기준으로 자녀가 부담(증여재산가액 = 10억 원 - 6억 원 = 4억 원)
양도차익은 6억 원 – (3억 원 × 6/10) = 4.2억 원 기준으로 산출되며 부모가 부담
장기보유공제 등 적용 후 세금 결정
실무상 중요한 것은 부담부증여 대상물인 부동산의 시가 산정입니다. 이 부분에 대해서는 세무전문가와 상담이 필요합니다.
5️⃣ 핵심 유의사항
체크포인트 | 설명 |
채무 존재 여부 | 증여일 현재 존재해야 하며, 주택에 담보되어 있어야 함 |
채무승계 증빙 | 계약서상 명시 + 실제 상환 증빙 필요 (원천징수영수증 등) |
수증자의 상환 능력 | 자금 출처, 직업, 소득자료 필요. 미성년자는 인정 불가 |
부동산실명법 리스크 | 명의신탁으로 의심받을 경우 형사처벌 가능 |
6️⃣ 자주 묻는 질문
💬 가족 간 사적 채무도 인정되나요?
부동산과 직접 관련된 채무(주택담보대출, 임대차보증금 등)만 인정됩니다. 단순한 사인간 차용금은 인정받기 어렵습니다.
💬 세금 신고 및 납부 기한은?
부담부증여의 경우 양도소득세와 증여세 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다.
💬 임대보증금도 부담부증여 대상인가요?
네, 전세보증금과 월세보증금 모두 채무로 인정되어 공제 대상이 됩니다. 다만 수증자가 실제로 보증금을 반환할 수 있어야 합니다.
💬 미성년 자녀도 가능한가요?
미성년자는 채무 상환 능력이 없다고 판단되어 부담부증여가 인정받기 어렵습니다.
7️⃣ 부담부증여, 절세 전략일까?
절세 방법은 양날의 칼이라고 표현할 수 있습니다. 잘 활용하면 수천만 원의 세금을 아낄 수 있죠. 하지만 양도세 계산을 간과하거나, 채무 증빙이 부족하거나, 수증자가 미성년자인 경우 세무조사와 세금 추징까지 이어질 수도 있습니다.
📌 전문가 팁
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 부동산으로
실제 부동산과 관련한 채무가 확실한 경우에
자녀가 채무상환 능력이 있다면 활용하세요.
“부담부증여를 고려하고 계시다면 반드시 세무 전문가와 충분한 상담을 통해 개별 상황에 맞는 최적의 전략을 수립하시기 바랍니다. 단순한 세금 절약보다는 장기적인 관점에서 가족의 재산 승계 계획을 세우는 것이 더욱 중요합니다.”
양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.
