자녀 전세·주택자금 증여,
2억5천만 원까지 면제 가능?
📌 이 글은 2026년 8월 기준 현행 「상속세 및 증여세법」을 바탕으로 업데이트되었습니다. 세법은 매년 개정될 수 있으므로, 중요한 결정 전에는 최신 내용을 확인하거나 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
최근 온라인에서 “부모가 자녀에게 주택자금으로 2억5천만 원까지 증여해도 세금이 면제된다”는 잘못된 정보가 확산되고 있습니다(2026년 8월 기준). 하지만 이 내용은 현재 시행 중인 제도가 아니며, 현행 증여세법상 ‘주택자금증여공제’와 같은 항목은 존재하지 않습니다. 지금부터 현행 세법상 자녀의 주택자금 지원은 어떤 방식으로 증여세가 과세되는지, 실제 가능한 절세 한도는 얼마인지 정확히 알려드리겠습니다.
이런 분들께 특히 도움이 되는 글입니다
자녀 결혼을 앞두고 전세보증금 2억~3억 원을 보태 주려는 부모님
성인 자녀에게 주택 구입 자금 1억 원 이상을 무이자로 빌려주려 하시는 분
자녀 명의로 전세 계약을 맺고 보증금을 부모 계좌에서 직접 송금하신 분
아버지·어머니가 각각 5천만 원씩 주면 1억 원까지 공제된다고 들으신 분
10년 주기 증여와 혼인·출산 공제를 언제 나눠 쓸지 고민 중인 분
1️⃣ 현행 증여세법의 실제 공제 한도 (2026년 8월 기준)
현행 「상속세 및 증여세법」에 따르면, 자녀에게 증여할 때 적용되는 공제는 다음과 같습니다.
✅ 일반 증여재산공제
성인 자녀: 5천만 원(10년 단위)
미성년 자녀: 2천만 원(10년 단위)
✅ 추가 공제 항목
혼인 또는 출산 목적: 혼인일 전후 2년 이내, 또는 자녀의 출생·입양일부터 2년 이내에 증여받으면 추가로 최대 1억 원 공제. 다만 혼인공제와 출산공제를 합쳐 누적 1억 원까지만 인정되므로, ‘평생 1회’처럼 횟수가 제한되는 것이 아니라 여러 번 나눠 받더라도 합계 1억 원을 넘길 수 없다는 의미입니다.
중요한 점은 현행 세법에 '주택자금 증여 특별공제'는 존재하지 않는다는 것입니다. 주택 구입 목적이라 하더라도 위의 일반 공제만 적용받을 수 있습니다. 성인 기준으로 일반 증여 공제 5천만 원, 혼인이나 출산에 따른 추가공제 1억 원만 적용받을 수 있습니다.
2️⃣ 2억5천만 원 증여 시 실제 세금 계산
부모가 성인 자녀에게 주택자금으로 2억5천만 원을 증여하는 경우를 계산해보겠습니다.
증여세 계산 공식 = (증여재산가액 - 증여재산공제) × 세율 - 누진공제액
단계별 계산 과정: - 증여재산가액: 2억5천만 원
증여재산공제: 5천만 원(성인 자녀 기준, 일반 공제)
과세표준: 2억5천만 원 - 5천만 원 = 2억 원
적용 세율: 20%(누진공제 1천만 원)
산출세액: (2억 원 × 20%) - 1천만 원 = 3천만 원
여기서 끝이 아닙니다. 증여세를 신고기한 내에 자진신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 추가 공제받을 수 있습니다. 3천만 원 × 3% = 90만 원이 공제되어, 실제 납부세액은 2,910만 원입니다. 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내이며, 기한을 넘기면 이 3% 공제를 받지 못하고 무신고 가산세까지 부담할 수 있으니 주의하셔야 합니다.
따라서 2억5천만 원 증여 시 신고기한 내 신고하는 경우 약 2,910만 원의 증여세가 부과됩니다.
3️⃣ 5천만 원은 증여재산공제, 2억 원은 무이자 차용하는 경우라면?
현행 제도상 일반적으로는 증여재산 공제 5천만 원만 적용 가능하기 때문에, 많은 경우 부모가 자녀에게 무이자로 자금을 빌려주는 ‘차용’ 방식으로 자금을 전달하는 경우가 많습니다. 다만 무이자로 빌려준다고 해서 무조건 세금이 없는 것은 아닙니다.
상증법 제41조의4에 따르면 특수관계인 간에 무이자 또는 낮은 이자로 금전을 빌린 경우 적정 이자율과의 차액을 증여재산으로 보되, 그 차액이 기준금액(1천만 원) 미만이면 과세하지 않습니다. 2026년 8월 현재 적정이자율은 연 4.6%이므로, 2억 원을 무이자로 빌린다면 연 이자 상당액은 2억 원 × 4.6% = 920만 원으로 기준금액 1천만 원보다 적어 증여세가 과세되지 않습니다.
다만 이 1천만 원은 ‘공제’가 아니라 ‘면세 기준’이라는 점을 꼭 기억하셔야 합니다. 단순 계산하면 원금이 약 2억 1,739만 원(1천만 원 ÷ 4.6%)을 넘어서는 순간, 넘어선 부분만이 아니라 그 해에 발생한 이자 상당액 전체가 증여재산가액이 되어 과세 대상이 될 수 있습니다(상증법 제41조의4 제1항 단서). 또한 대출 기간이 1년 이상이면 1년마다 새로 대출받은 것으로 보아 매년 다시 판정하므로, 장기간 빌려주실 경우 매년 기준금액 충족 여부를 다시 확인하셔야 합니다.
한 가지 더 주의하실 점은, 차용증만 있다고 해서 모두 차용으로 인정받는 것은 아닙니다. 자녀가 실제로 자금을 상환할 능력이 없거나, 실제 상환내역이 존재하지 않는 경우, 대금 상환이 제대로 이뤄지지 않은 경우 등 차용으로 인정할 만한 객관적인 증빙이 부족하면 사실상 증여로 추정되어 증여세가 과세될 수 있습니다. 따라서 금액이 크지 않더라도 자금 흐름과 상환 증빙을 남겨두시는 것이 안전합니다.
한편 부모가 이자를 받기로 하고 실제로 이자를 수취하는 경우라면, 그 이자소득에 대해 부모가 별도로 종합소득세를 신고해야 합니다. (이는 이자를 실제로 지급받는 경우에 적용되는 규정으로, 앞서 설명한 무이자 차용에는 해당하지 않으니 혼동하지 않으시기 바랍니다.) 자금 대여 구조와 이자율, 상환 계획을 어떻게 짜느냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 차용증을 작성하실 때는 반드시 전문가와 상담을 받으신 후 진행하시는 것을 권장합니다.
*차용증이 실제로 인정받는 조건 자세히 보기: 자녀 현금증여와 차용증
자금 대여 방식과 자금출처 증여추정 리스크를 정확히 진단받고 싶다면, 지금 상담을 신청해 보세요.
4️⃣ 전세보증금 지원은 어떻게 봐야 할까요?
‘전세자금’ 지원도 결국 위와 같은 원칙으로 판단합니다. 다만 전세는 계약 구조 특성상 놓치기 쉬운 지점이 있어 별도로 짚어드립니다.
부모가 보증금을 대신 내주는 경우: 자녀 명의로 전세 계약을 맺으면서 부모가 보증금 전액 또는 일부를 지급했다면, 그 자금이 증여인지 차용인지가 쟁점이 됩니다. 앞서 살펴본 무이자 차용·자금출처 증여추정 원칙이 동일하게 적용됩니다.
계약 명의와 자금 흐름 일치: 임대차계약서상 임차인, 보증금을 실제로 지급한 사람, 자금이 출금된 계좌가 서로 일치해야 합니다. 자녀 명의 계약인데 부모 계좌에서 임대인에게 직접 송금됐다면, 자금 원천을 소명해야 할 가능성이 높아집니다.
전세금 반환 시 자금의 행방: 계약이 끝나고 보증금을 돌려받을 때 그 돈을 누가 보유하는지도 자금 흐름의 일관성을 보여 주는 요소입니다. 부모 자금을 빌린 것이라면 반환받은 보증금으로 부모에게 상환하는 식으로 흐름을 정리해 두시는 편이 안전합니다. 다만 증여인지 차용인지에 대한 판단은 사안마다 달라질 수 있으므로, 실행 전에 전문가와 상담해 확인하시기 바랍니다.
*전세자금 대여의 구체적인 판단 사례 보기: 아버지가 빌려준 전세자금
전세보증금 지원, 증여로 볼지 차용으로 볼지 판단이 필요하시다면 지금 확인해 보세요.
5️⃣ 합법적인 자녀 주택자금 지원 전략
❌ 자주 하는 오해: “부부가 각각 증여하면 공제가 2배”
부모(아버지·어머니)가 각각 5천만 원씩 나눠서 증여하면 공제도 각각 적용되어 총 1억 원까지 세금 없이 줄 수 있다고 알고 계신 분들이 많습니다. 많은 분들이 오해하시는 부분인데, 이 역시 사실과 다릅니다.
상증법 제53조는 아버지와 어머니를 각각 별도의 증여자로 나누지 않고, ‘직계존속’이라는 하나의 항목으로 묶어 공제 한도를 정합니다. 그리고 같은 조 본문은 “공제받을 금액과 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액을 합한 금액이 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다”고 정하고 있습니다.
즉, 아버지에게 받은 금액과 어머니에게 받은 금액을 합산해서 5천만 원 한도를 딱 한 번만 적용받습니다. (참고로 제53조 제2호 괄호의 ‘수증자의 직계존속과 혼인 중인 배우자를 포함한다’는 계부·계모처럼 직계존속과 혼인한 배우자도 같은 직계존속으로 보아 한도를 함께 쓰도록 넓혀 주는 규정입니다.)
게다가 상증법 제47조 제2항은 증여자가 직계존속인 경우 그 배우자를 동일인으로 보아, 10년 이내에 받은 증여재산가액을 과세가액 단계에서부터 합산하도록 하고 있습니다. 결과적으로 아버지 5천만 원 + 어머니 5천만 원을 각각 증여받아도 공제는 5천만 원 한 번만 적용되고, 나머지 5천만 원에는 증여세가 부과됩니다.
✅ 실제로 활용 가능한 전략
10년 주기 증여재산공제 활용: 자녀가 성인이 된 이후 10년 단위로 나눠 증여하면 그때마다 공제를 새로 적용받을 수 있습니다. 계획적으로 시기를 나누는 것이 핵심입니다.
혼인·출산 목적 추가 공제 활용: 혼인일 전후 2년, 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 이내라면 혼인·출산 공제를 합산 1억 원까지 활용할 수 있습니다. 상증법 제53조의2 제1항·제2항이 “제53조제2호에 따른 공제와 별개로 1억원을 증여세 과세가액에서 공제한다”고 명시하고 있으므로, 일반 증여재산공제 5천만 원과 함께 쓸 수 있습니다. 시기가 맞는다면 함께 활용하는 것이 유리합니다.
6️⃣ 전문가 상담이 필요한 경우
다음과 같은 상황에서는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다: 1억 원 이상의 고액 자금 지원을 계획하는 경우
부부 공동 증여 및 혼합 전략을 세우려는 경우
무이자 차용 방식으로 자금을 전달하려는 경우
전세보증금을 대신 지원하면서 계약 명의와 자금 흐름을 정리해야 하는 경우
향후 세무조사 리스크를 최소화하고자 하는 경우
잘못된 정보에 의존한 증여는 나중에 가산세까지 부담하게 될 수 있습니다. 자녀의 내 집 마련을 도와주고 싶은 마음은 이해하지만, 현행 세법의 정확한 이해를 바탕으로 계획적으로 접근하시는 것이 가장 안전하고 효과적인 방법입니다.
자주 묻는 질문 FAQ
✅ 주택자금으로 2억5천만 원까지는 정말 증여세가 없나요?
아닙니다. 현행 세법에 ‘주택자금 증여 특별공제’라는 항목은 존재하지 않습니다. 주택 구입 목적이라도 성인 자녀 일반 증여재산공제 5천만 원만 적용되므로, 2억5천만 원을 증여하면 과세표준 2억 원에 세율 20%가 적용됩니다. 신고기한 내에 신고하는 경우 실제 납부세액은 약 2,910만 원입니다.
✅ 아버지와 어머니가 각각 5천만 원씩 주면 1억 원까지 공제되나요?
그렇지 않습니다. 상증법 제53조는 아버지와 어머니를 ‘직계존속’ 하나의 항목으로 묶어 한도를 정하고, 제47조 제2항은 직계존속의 배우자를 동일인으로 보아 10년 이내 증여를 합산합니다. 따라서 두 분에게 받은 금액을 합산해 5천만 원 한도를 한 번만 적용받고, 나머지 5천만 원에는 증여세가 부과됩니다.
✅ 부모에게 무이자로 2억 원을 빌리면 증여세가 없나요?
2026년 8월 기준 적정이자율 연 4.6%로 환산한 이자 상당액이 920만 원이어서, 기준금액 1천만 원 미만이므로 과세되지 않습니다. 다만 이 1천만 원은 공제가 아니라 면세 기준이며, 대출 기간이 1년 이상이면 매년 다시 판정합니다. 상환 능력과 실제 상환 내역 같은 객관적 증빙이 없으면 차용이 아닌 증여로 추정될 수 있습니다.
✅ 증여세 신고는 언제까지 해야 하나요?
증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다. 이 기한 안에 자진신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 받을 수 있습니다. 기한을 넘기면 이 공제를 받지 못하고 무신고 가산세까지 부담할 수 있으니 일정을 미리 챙기시기 바랍니다.
자녀의 주택자금을 둘러싼 ‘2억5천만 원 면제’ 이야기는 새로운 공제가 생긴 것이 아니라, 일반 증여재산공제 5천만 원과 무이자 차용의 면세 기준 2억 원가량을 하나로 붙여 놓은 계산에 가깝습니다. 다시 말해 세법이 허용한 것은 ‘면제’가 아니라 공제와 차용을 어떻게 나눠 설계하느냐의 문제입니다.
다만 차용 구조는 서류 한 장으로 완성되지 않습니다. 상환 능력, 실제 이체 내역, 계약 명의와 자금 흐름의 일치 같은 흔적이 남아 있어야 차용으로 인정받을 수 있고, 이 흔적은 자금을 보내는 시점에 만들어 두어야 나중에 소명할 수 있습니다.
자녀에게 자금을 보내기 전에 증여할 금액과 빌려줄 금액을 나누고, 신고기한 3개월과 10년 합산 주기를 함께 계산해 두시기 바랍니다. 금액이 1억 원을 넘거나 전세보증금을 대신 지급하는 경우라면 실행 전에 세무 전문가와 구조를 점검하시는 편이 안전합니다.
자녀 주택자금 증여·차용 설계가 막막하시다면, 언제든 혜움과 상의하세요.
참고 법령·자료 (2026년 8월 기준 확인)
「상속세 및 증여세법」 제53조(증여재산 공제) 조문 보기
「상속세 및 증여세법」 제47조 제2항(동일인 합산과세) 조문 보기
「상속세 및 증여세법」 제53조의2(혼인·출산 증여재산 공제) 조문 보기
「상속세 및 증여세법」 제69조 제2항(신고세액 공제) 조문 보기
「상속세 및 증여세법」 제68조 제1항(증여세 과세표준신고) 조문 보기
「상속세 및 증여세법」 제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여) 조문 보기 / 같은 법 시행령 제31조의4 제2항(기준금액 1천만 원) 조문 보기 / 같은 법 시행규칙 제10조의5(적정이자율) 조문 보기
「상속세 및 증여세법」 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) 조문 보기 / 같은 법 시행령 제34조 제1항(증여추정 제외 기준) 조문 보기
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📌 이 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개인별 세무·법률 상담을 대체하지 않습니다. 자녀 전세·주택자금 증여의 적용 여부는 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가의 개별 상담을 받으시기 바랍니다.
작성: 혜움 콘텐츠팀 | 감수: 이재희 세무사 | 최종 업데이트: 2026년 8월
