자녀 전세·주택자금 증여,
2억5천만 원까지 면제 가능?

최근 온라인에서 “부모가 자녀에게 주택자금으로 2억5천만 원까지 증여해도 세금이 면제된다”는 잘못된 정보가 확산되고 있습니다. 하지만 이 내용은 현재 시행 중인 제도가 아니며, 현행 증여세법상 ‘주택자금증여공제’와 같은 항목은 존재하지 않습니다. 지금부터 현행 세법상 자녀의 주택자금 지원은 어떤 방식으로 증여세가 과세되는지, 실제 가능한 절세 한도는 얼마인지 정확히 알려드리겠습니다.

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1️⃣ 현행 증여세법의 실제 공제 한도

현행 「상속세 및 증여세법」에 따르면, 자녀에게 증여할 때 적용되는 공제는 다음과 같습니다.

✅ 일반 증여재산공제

성인 자녀: 5천만 원(10년 단위)
미성년 자녀: 2천만 원(10년 단위)

✅ 추가 공제 항목

혼인 또는 출산 목적: 추가로 1억 원 공제 (평생 1회 한도)

중요한 점은 현행 세법에 '주택자금 증여 특별공제'는 존재하지 않는다는 것입니다. 주택 구입 목적이라 하더라도 위의 일반 공제만 적용받을 수 있습니다. 성인 기준으로 일반 증여 공제 5천만 원, 혼인이나 출산에 따른 추가공제 1억 원만 적용 받을 수 있습니다.

2️⃣ 2억5천만원 증여 시 실제 세금 계산

부모가 성인 자녀에게 주택자금으로 2억5천만원을 증여하는 경우를 계산해보겠습니다.

증여세 계산 공식
= (증여재산가액 - 증여재산공제) × 세율 - 누진공제액

단계별 계산 과정:

증여재산가액: 2억5천만 원
증여재산공제: 5천만 원(성인 자녀 기준, 일반 공제)
과세표준: 2억5천만 원 - 5천만 원 = 2억 원
적용 세율: 20%(누진공제 1천만원)
최종 증여세: (2억 원 × 20%) - 1천만 원 = 3천만 원

따라서 2억5천만 원 증여 시 약 3천만 원의 증여세가 부과됩니다.

3️⃣ 5천만 원은 증여재산공제, 2억 원은 무이자 차용하는 경우라면?

현행 제도상 일반적으로는 증여재산 공제 5천만 원만 적용가능하기 때문에 많은 경우 부모가 자녀에게 무이자로 자금을 빌려주는 ‘차용’ 방식으로 자금을 전달하는 경우가 많습니다. 하지만 차용증만 있다고 해서 모두 차용으로 인정받는 것은 아닙니다.

자녀가 실제로 자금을 상환할 능력이 없거나, 실제 상환내역 등이 존재하지 않는 경우, 대금 상환이 제대로 이뤄지지 않은 경우 등 차용으로 인정할만한 객관적인 증빙이 부족한 경우에는 차용증을 작성하고 자금을 지원하더라도 사실상 증여로 추정되어 증여세가 과세되기 때문에 주의가 필요합니다.

또한 자금 대여액이 커지는 경우 이자소득의 문제 또한 발생합니다. 개인이 자금을 대여하고 받는 이자소득에 대해서도 이자소득에 대한 종합소득세를 신고해야 하기 때문에 차용증을 작성하실 때는 반드시 전문가와 상담을 받으신 후에 작성하시는 것을 권장합니다.