2026년 세제개편안 부동산·상속·자산 편
📌 이 글은 2026년 9월 기준 발표된 정부 세제개편안과 현행 세법을 바탕으로 업데이트되었습니다. 세법은 매년 개정될 수 있으므로, 중요한 결정 전에는 최신 내용을 확인하거나 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
2026년 세제개편안 발표 소식과 함께 "내 부동산이나 자산 세금은 어떻게 바뀌는 거지?" 하고 뉴스 기사를 찾아보신 대표님이나 자산가분들이 많으실 텐데요. 수십 개에 달하는 개정 항목을 원문으로 읽다 보면 내 상황에 어떻게 적용되는지 한눈에 파악하기 어렵죠.
그런데 본격적인 내용을 살펴보기 전에 먼저 짚어야 할 사실이 있습니다. 2026년 9월 21일 현재 이 개편안은 국회에 제출되기 전 단계인 정부안이라는 점입니다. 아직 확정된 내용은 없다고 보시면 됩니다.
이번 글에서는 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 개편안 가운데 언론과 시장에서 가장 뜨겁게 논의된 핵심 5가지 자산·부동산 세법 개정 항목을 골라, 현행과 개정안을 나란히 비교해 알기 쉽게 정리해 드립니다.
► 사업자 관련 항목은 2026년 세제개편안 사업자 편에서 확인하실 수 있습니다.
이런 분들께 특히 필요한 글입니다
실거주하지 않고 오랜 기간 보유 중인 주택을 처분할 계획이 있는 주택 소유자
공시가격 상승에 따른 종합부동산세 부담을 체크하고 싶으신 1주택자 사장님
상속받은 농지나 유휴 토지 등 비사업용 토지를 보유 중인 지주 및 법인 대표님
가업승계를 고민 중이거나 가업상속공제 요건 변화를 파악하려는 중소·중견기업 대표님
코인 등 가상자산을 보유 중이거나 상속·증여를 준비 중인 투자자
이번 개편안에서 가장 파급력이 크고 보도가 집중된 항목은 다섯 가지입니다. 주택 장기보유특별공제 거주 중심 개편, 종합부동산세 과세대상·기본공제 조정, 비사업용 토지 과세 정상화, 가업상속공제 요건 강화, 가상자산 조사 권한 강화인데요. 하나씩 짚어 보겠습니다.
2026년 세제개편안, 부동산 세금은 어떻게 달라지나요?
1) 주택 장기보유특별공제 : '보유'보다 '실거주' 중심 개편
구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
공제 산정 방식 | 공제액 = 양도차익 × 공제율 | 좌동 |
공제율 산정 | 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) 합산 | 거주공제율 중심 단계적 개편 |
공제 한도 | 없음 | 인별·양도물건별 연간 한도 신설 |
※ 소득세법 제95조 제2항 개정사항이며, 개정이유는 거주 중심의 주택 양도소득세 공제제도 단계적 개편과 과세형평 제고입니다. 적용시기는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터입니다.
개편 배경: 단순 시세차익을 목적으로 실거주하지 않고 장기 보유한 주택에 과도한 세제 혜택이 부여되던 구조를 개선하고, 실제 거주하는 실수요자 중심으로 공제 혜택을 집약하기 위한 조치입니다.
주요 개정 포인트: 1주택자라 하더라도 실거주 기간이 짧고 보유기간만 길 경우 양도세 장기보유특별공제 폭이 현저히 축소됩니다. 보유 공제율의 경우 2027년까지 최대 30%, 2028년까지 최대 15%가 적용되며 2029년부터 0%로 바뀌어 전액 거주 공제로 개편될 예정입니다.
더욱이 양도물건별·인별 공제한도(10억 원)가 신설되어 고가 주택 거래 시 양도세 부담이 실질적으로 늘어날 수 있습니다. 공제 구조 자체가 궁금하시다면 장기보유특별공제 기본 정리를 확인해 보세요.
2) 주택분 종합부동산세 : 실거주 1주택자 보호 및 거주 여부 차등화
구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
1세대 1주택자 (거주) | 공시가격 12억 원 초과 시 과세 | 공시가격 14억 원 초과 시 과세 |
1세대 1주택자 (비거주) | 공시가격 12억 원 초과 시 과세 | 공시가격 9억 원 초과 시 과세 |
그 외 주택 (다주택자 등) | 공시가격 9억 원 초과 시 과세 | 공시가격 9억 원 초과 시 과세(동일) |
※ 종합부동산세법 제7조 제1항 및 제8조 제1항 개정사항이며, 개정이유는 실거주 1주택자 세부담 경감과 세부담 적정화입니다. 적용시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다.
개편 배경: 주택가격 상승으로 인한 실수요자의 보유세 담세 부담을 완화하되, 동일한 1주택자 내에서도 거주 여부에 따라 세제 지원을 차등화하려는 취지입니다.
주요 개정 포인트: 실제 거주 중인 1주택자는 비과세 기준이 공시가 14억 원(시가 약 20억 원 안팎)으로 상향되어 세 부담이 줄어듭니다. 반면 임대 등을 통해 실거주하지 않는 1주택자는 공제 한도가 9억 원으로 축소되어 보유세 부담이 다소 확대될 수 있습니다.
3) 비사업용 토지 과세 정상화 : 장기보유특별공제 배제 및 중과세율 상향
구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
개인 장기보유특별공제 | 3년 이상 보유 시 연 2%(최대 30%) 공제 | 적용 완전 배제(0%) |
개인 양도소득세율 | 기본세율(6~45%) + 10%p 추가과세 | 기본세율(6~45%) + 20%p 추가과세 |
법인세 추가과세 | 양도소득의 10% 추가 납부 | 양도소득의 20% 추가 납부 |
※ 소득세법 제95조 제4항·제104조 제1항, 법인세법 제55조의2 제1항 개정사항이며, 개정이유는 토지의 효율적 활용 유도와 유휴 토지를 통한 비생산적 투기 차단입니다. 적용시기는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터입니다.
개편 배경: 사업에 직접 쓰지 않고 시세 차익을 목적으로 방치해 둔 비사업용 토지(농지, 임야, 나대지 등)에 주어지던 장기 보유 감면을 없애고 세율을 강화함으로써 토지 거래 투명성을 확보하려는 목적입니다.
주요 개정 포인트: 개인이 보유한 비사업용 토지는 2028년부터 30%에 달하던 장기보유특별공제가 완전히 사라지며, 중과세율이 기존 +10%p에서 +20%p로 올라 최대 65%의 양도세율이 적용될 수 있습니다. 법인 역시 20%의 추가 과세가 부과되어 보유 부담이 커집니다.
상속·가상자산 과세는 무엇이 바뀌나요?
4) 가업상속공제 제도 개편: 경영기간 30년 강화 및 기술기업 중심
구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
피상속인 경영기간 | 10년 이상 계속 경영 | 30년 이상 계속 경영 |
공제 대상 업종 | 표준산업분류 대분류 기준 16개 업종 중심 | 표준산업분류 세세분류 기준 727개 업종 중심 |
공제 한도 산식 | 경영기간별 300억 / 400억 / 600억 원 | 피상속인 경영연수 × 20억 원 |
※ 상속세 및 증여세법 제18조의2 제1항, 상증령 제15조 개정사항이며, 개정이유는 전문기술 및 노하우 보유 장수기업 지원 강화와 범위 합리화입니다. 적용시기는 2027년 7월 1일 이후 상속이 개시되는 분부터입니다.
개편 배경: 단순 부의 세습 수단으로 악용되는 사례를 차단하고, 기술력과 경영 노하우를 바탕으로 국가 경제에 기여하는 장수기업에 한해 과세 특례를 집중하기 위함입니다.
주요 개정 포인트: 피상속인 경영 요건이 기존 10년에서 30년으로 대폭 강화되며, 단순 임대·서비스·도소매 업종 등은 제외됩니다. 다만 전문 심사를 통해 기술력을 입증받은 기업은 경영 연수(연당 20억 원)에 비례해 최대 1,000억 원까지 공제받을 수 있습니다.
5) 가상자산 상속·증여세 조사 권한 강화: 거래소 일괄조회
구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
금융재산 일괄조회 대상 | 「금융실명법」상 금융회사등 | 가상자산사업자(원화마켓 거래소 등) 명시적 추가 |
질문·조사권 행사 대상 | 납세의무자, 거래상대방, 금융투자업자 등 | 가상자산사업자를 질문·조사권 대상 기관에 명시적 추가 |
※ 상속세 및 증여세법 제83조 및 제84조 개정사항이며, 개정이유는 가상자산 관련 상속·증여세 과세자료 수집의 실효성 확보입니다. 적용시기는 2027년 1월 1일 이후 일괄조회 및 질문·조사하는 분부터입니다.
개편 배경: 가상자산의 규모가 커짐에 따라, 이를 이용한 과세망 회피 시도를 제도권 내에서 종합 포착하고 과세 형평을 이루기 위함입니다.
주요 개정 포인트: 국세청이 상속·증여세 조사 시 가상자산 거래소를 대상으로 금융기관 수준의 일괄 거래 내역 조회 및 질문·조사권을 행사할 수 있게 됩니다.
자산가가 지금 체크해야 할 일정은?
세법개정안이 발표되었다고 해서 지금 당장 부동산을 매각하실 필요는 없습니다. 국회 제출 및 심의 절차가 남아 있으므로, 관련 보도자료 등을 확인하면서 확정 시점에 맞춰 대비책만 미리 세워두시면 됩니다.
시점 | 확인할 내용 |
|---|---|
2026년 9~10월 | 정부안이 정기국회에 제출되었는지, 8월 3일 발표안과 내용이 같은지 확인 |
2026년 하반기 국회 심의 | 비사업용 토지 중과세율·종합부동산세 공제액 조정안 등 원안 통과 여부 확인 |
2027년 1~2월 | 확정 법령 및 시행령 개정 내용 확인 |
※ 위 일정은 정부안 기준의 일반적인 입법 절차 흐름이며, 국회 심의 과정에서 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ
✅ 비사업용 토지는 2028년부터 세금이 크게 늘어나나요?
개정안이 확정되면 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율이 +20%p로 인상됩니다. 다만 아직 정부안 단계이므로 확정된 것은 아닙니다. 보유 중인 토지를 2028년 전에 매각하거나, 양도 전에 미리 '사업용 토지'(농지의 경우 자경 요건 충족 등)로 전환해 두는 준비가 필요할 수 있습니다.
✅ 실거주하지 않는 1주택자도 종부세가 늘어나나요?
개정안에 따르면 거주용 1주택자는 비과세 기본공제가 14억 원으로 늘어나는 반면, 비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 축소됩니다. 이에 따라 비거주 주택 소유자의 보유세 부담이 다소 늘어날 수 있습니다.
✅ 10년 넘게 회사를 운영했는데 가업상속공제를 못 받게 되나요?
개정안이 확정되면 2027년 7월 1일 이후 상속이 개시되는 분부터 강화된 경영기간 요건이 적용됩니다. 다만 개정안은 20년 이상 경영한 경우 일부 적용되는 완화 규정을 함께 두고 있고, 업종 요건도 특허·기술·노하우 보유 기업 중심으로 재편됩니다. 경영 연수와 업종 해당 여부를 미리 점검해 두시는 것이 좋습니다.
이번 2026년 세제개편안의 자산·부동산 항목을 한 줄로 요약하면, '오래 보유했다'는 사실보다 '실제로 쓰고 있다'는 사실에 혜택을 몰아주는 방향입니다. 주택은 거주 여부, 토지는 사업 사용 여부, 기업은 경영 연수와 기술력이 기준이 되는 셈이죠.
다만 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안이라, 지금 자산을 서둘러 처분하거나 명의를 바꾸실 필요는 없습니다. 해마다 개편안 항목 중 일부는 심의 과정에서 수정되거나 빠지기 때문입니다.
지금 하실 일은 보유 자산의 거주 기간, 사업 사용 여부, 경영 연수를 미리 정리해 두는 것입니다. 적용 시기가 2027~2028년으로 잡혀 있어 준비할 시간이 있는 만큼, 확정 시점에 바로 움직일 수 있도록 세무 전문가와 시나리오를 점검해 두시기를 추천드립니다.
내 부동산과 자산에 어떤 항목이 걸리는지 미리 확인하고 싶으시다면, 언제든 혜움에 문의주세요.
참고 및 출처
재정경제부, 「2026년 세제개편안」 발표 보도자료 (2026년 8월 3일)
재정경제부, 2026년 세제개편안 상세본 — 조문별 현행·개정안·적용시기 (2026년 8월 3일)
재정경제부, 2026년 세제개편안 개조식 — 추진방향·세수효과·추진일정 (2026년 8월 3일)
재정경제부, 2026년 세제개편안 문답자료 (2026년 8월 3일)
재정경제부, 2026년 세제개편안 특집 페이지 (2026년 8월 기준)
📌 이 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개인별 세무·법률 상담을 대체하지 않습니다. 2026년 세제개편안은 확정 법령이 아닌 정부안 기준이므로, 적용 요건과 세부담은 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 의사결정 전에는 확정 법령 확인과 전문가의 개별 상담을 받으시기 바랍니다.
작성: 혜움 콘텐츠팀 | 감수: 정용기 세무사 | 최종 업데이트: 2026년 9월
