장기보유특별공제, 12억 초과
주택 보유자에게 필요한 세금상식
장기보유특별공제는 양도소득세 부담을 줄이는 가장 강력한 무기 중 하나입니다. 하지만 많은 분이 부동산을 오래 보유하면 세금이 줄어든다는 사실을 아는 것과 달리 정확히 어떤 조건에서 얼마나 세금이 줄어드는지 명확히 이해하고 있는 분은 많지 않습니다.
특히 1세대 1주택자와 다주택자의 적용 방식이 달라지고 법령도 자주 개정되는 만큼, 장기보유특별공제는 모르면 손해 보기 쉬운 제도입니다. 그래서 이 글을 통해 장기보유특별공제의 개념부터 적용 조건, 계산 방식, 주의사항까지 한 번에 정리해드리고자 합니다.
📘 장기보유특별공제란 무엇인가?
장기보유특별공제란 일정 기간 이상 부동산을 보유한 경우, 그 보유기간에 따라 양도차익에서 일정 금액을 공제해주는 제도입니다. 이는 곧 양도소득세 부담을 줄일 수 있는 방법으로, 세법상 '보유기간'이 길수록 더 큰 공제 혜택을 받을 수 있게 되어 있습니다.
📌 장기보유특별공제의 기본 특징
적용 대상: 토지 및 건물(주택 포함)
보유기간 기준: 3년 이상
공제율: 기본 1년당 2%씩, 최대 30%까지 (기본형 기준)
특히 1세대 1주택자는 거주 요건을 충족하면 최대 80%까지 공제가 가능해지므로, 장기보유특별공제를 잘만 활용하면 매우 큰 절세 효과를 얻을 수 있습니다.
✅ 공제를 받을 수 있는 조건은?
현재 적용되는 장기보유특별공제율은 부동산의 종류, 보유 기간, 주택 유형(1세대 1주택, 다주택)에 따라 다르게 적용됩니다. 국세청 자료를 기반으로 정확한 정보를 제공해 드리겠습니다.
📊 일반적인 장기보유특별공제율
일반적인 토지, 건물, 주택의 경우, 3년 이상 보유 시부터 공제율이 적용됩니다.
3년 이상 보유: 양도차익의 6%
보유 기간 1년 증가마다: 공제율 2%씩 증가
15년 이상 보유: 양도차익의 30% (최대 공제율)
🏠 1세대 1주택&2년 이상 거주한 경우의 장기보유특별공제율
1세대 1주택으로서 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는 보유 기간뿐만 아니라 거주 기간에 따라서도 공제율이 달라집니다.
보유 기간 공제율
3년 이상 보유: 양도차익의 12%
보유 기간 1년 증가마다: 공제율 4%씩 증가
10년 이상 보유: 양도차익의 40% (최대 공제율)
거주 기간 공제율
3년 이상의 보유기간 중 2년 이상 거주: 양도차익의 8%
거주 기간 1년 증가마다: 공제율 4%씩 증가
10년 이상 거주: 양도차익의 40% (최대 공제율)
1세대 1주택 고가주택의 최종 공제율은 보유 기간 공제율과 거주 기간 공제율을 합산하여 계산하며, 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 예를 들어, 15년 보유 및 10년 거주한 1세대 1주택 고가주택의 경우, 보유 기간 공제율 40%와 거주 기간 공제율 40%를 합산하여 총 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.
🏘️ 다주택자의 장기보유특별공제
2022년 5월 10일~2026년 5월 9일까지 양도하는 주택은 (조정대상지역 소재 주택이라 할지라도) 양도세 중과 적용이 배제되어 중과세율이 적용되지 않고, 장기보유특별공제도 가능합니다.
🚫 장기보유특별공제를 받을 수 없는 경우
장기보유특별공제가 모든 부동산에 적용되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 적용이 제한되거나 불가능합니다.
❌ 요건 미충족
보유 기간 3년 미만, 또는 거주 기간이 부족한 경우
명의 이전이 잦은 경우 (세대분리, 증여 후 단기간 매각 등)
취득 후 단기간 내 매각하는 경우는 공제 자체가 적용되지 않습니다.
❌ 법령 개정 시점 전후 기준 미충족
2021년 개정 이후, 보유·거주 기간 요건이 강화되었습니다.
양도 시점의 법령을 기준으로 적용되므로, 세법 변경에 주의해야 합니다.
🧮 보유기간에 따른 공제율 계산법
공제율은 보유한 기간에 따라 차등 적용되며, 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.
📌 일반 부동산
기본 공제율: 연 2% × 보유 연수
최대 30%까지 공제 가능
보유기간 | 공제율 |
|---|---|
3년 | 6% |
5년 | 10% |
10년 | 20% |
15년 이상 | 30% |
📌 1세대 1주택 & 2년 이상 거주
보유 기간과 거주 기간 각각에 대해 연 4%씩 공제율을 적용합니다.
최대 공제율은 보유 기간과 거주 기간이 각각 10년 이상일 때 총 80%입니다.
⚠️ 주의해야 할 사례 및 절세 팁
2년 거주 요건을 충족하지 못 하면 공제율이 대폭 줄어듭니다.
중간에 명의 이전을 했다면 보유 기간이 초기화될 수 있어 주의해야 합니다.
“장기보유특별공제는 단순한 세금 절감 방법이 아닌, 부동산 자산 관리의 핵심 전략입니다. 매도를 고려 중이신 분들은 보유 및 거주 조건을 반드시 확인하셔야 합니다. 개인별 상황에 따라 적용 여부와 혜택이 달라질 수 있으므로, 세무 전문가와의 상담을 통해 최적의 의사결정을 하시기 바랍니다.”
양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.
