부모님께 집을 싸게 샀는데,
왜 취득세도 다시 나올까?
부모에게 집을 시세보다 싸게 샀는데 취득세가 다시 나오는 이유는 무엇일까요? 가족 간 저가 부동산 거래에서 증여세와 취득세가 동시에 문제 되는 구조와 2026년 이후 강화된 취득세 기준을 사례로 쉽게 설명합니다.
1. “증여세는 알겠는데, 취득세까지 왜 나오나요?”
“부모님께 집을 싸게 샀어요. 증여세가 나온건 알겠는데, 증여 취득세가 왜 나오는거죠?”
실제 상담에서 정말 자주 나오는 질문입니다.
부모에게 아파트를 시세보다 낮은 금액으로 매수하면서 매매계약서도 쓰고, 취득세도 이미 냈으니 세금 문제는 끝났다고 생각하는 분들이 많습니다.
“매매로 했는데 취득세까지 왜 다시 내죠?”
하지만 최근 세법 흐름은 가족 간 부동산 거래를 훨씬 엄격하게 보고 있습니다. 특히 2026년 이후 지방세 쪽에서 취득세 판단 기준이 강화되면서 이런 문의가 급격히 늘고 있습니다.
2. 많은 분들이 오해하는 포인트
가족 간 거래에서 가장 흔한 착각은 다음 세 가지입니다.
매매로 했으면 매매 취득세만 내면 끝이라고 생각하는 경우
싸게 샀으니 증여세만 문제 될 거라고 보는 경우
취득세와 증여세를 완전히 분리된 세금으로 보는 인식
하지만 현실에서는 그렇지 않습니다.
부모·자녀 간 거래에서는 “왜 싸게 팔았는지”, “시가와 얼마나 차이가 나는지”를 기준으로 국세(증여세)와 지방세(취득세)를 동시에 들여다봅니다.
3. 세법에서 보는 ‘저가양수’의 개념
세법에서는 시가보다 현저히 낮은 가격으로 재산을 취득하면, 그 차액을 단순한 할인으로 보지 않습니다.
실무에서 흔히 활용되는 기준은,
시가 대비 30% 이상 낮거나
차액이 3억 원 이상인 경우
이 정도면 형식상 매매라 하더라도 일부는 증여로 본다는 구조입니다.
즉,
계약서는 매매
세법상 판단은
→ 일부는 매매
→ 일부는 부모가 자녀에게 준 증여
로 나누어 보는 것입니다.
조세에서는 항상 형식보다 실질이 중요합니다.
4. 왜 취득세가 다시 문제 될까?
취득세는 계약서에 적힌 금액만 보는 세금이 아닙니다.
원칙적으로는 사실상의 취득가액, 즉 실질적으로 취득한 가치가 과세표준이 됩니다.
2026년 이후에는 특수관계인(부모·자녀) 간 저가 거래의 경우,
거래금액
시가 또는 시가인정액
저가 매수 사유
를 종합해서 판단합니다.
그 결과,
매매 취득으로 보면 1~3% 수준이던 취득세가
증여로 판단되면 증여 취득세율이 최대 12%까지 적용될 수도 있습니다.
그래서 “이미 취득세 냈는데 또 나오나요?”라는 상황이 실제로 벌어지는 것입니다.
5. 2026년 기준, 계산 사례로 보면 얼마나 달라질까?
▶ 사례｜시가 20억 원 아파트를 14억 원에 매수한 경우
부모가 자녀에게 시가 20억 원 아파트를 14억 원에 매도했습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
시가 | 20억 원 |
거래가액 | 14억 원 |
차이 | 6억 원(30% 차이) |
✔ 기존 방식(문제 없다고 생각했던 경우)
취득세 과세표준: 14억 원
세율: 3% 가정
→ 취득세 약 4,200만 원
✔ 2026년 이후 문제 되는 구조
저가 거래로 판단되면,
취득세 과세표준이 시가 20억 원 기준으로 조정
저가 거래를 증여로 보아 중과 세율 적용 가능
예를 들어 12% 적용 시,
20억 × 12% = 2억4,000만 원
👉 이미 낸 4,200만 원과 비교하면, 추가 부담이 엄청나게 커질 수 있습니다.
6. 실무에서 실제로 많이 발생하는 유형
현장에서 특히 많이 보는 경우는 이렇습니다.
가족 간에 시세보다 낮은 금액으로 부동산을 계약한 경우
가족 거래라 감정평가를 생략한 경우
증여세는 신고했지만 취득세를 매매 취득세로 신고한 경우
“증여세는 냈는데요?”라고 말하지만,
취득세는 또 다른 기준으로 다시 계산되기 때문에 추징이 나오는 사례가 적지 않습니다.
7. 취득세·증여세를 함께 봐야 하는 이유
부동산 거래에서는
증여세는 국세,
취득세는 지방세,
서로 다른 세금이지만, 출발점은 모두 ‘시가’입니다.
한쪽만 맞췄다고 안전해지는 구조가 아닙니다.
그래서 재산 이전 거래는 반드시 두 세금을 동시에 설계해야 합니다.
8. 이런 경우라면 사전에 점검이 필요합니다
다음에 해당한다면 거래 전이나 지금이라도 점검해보는 것이 좋습니다.
✔ 부모·자녀 간 부동산 거래 예정
✔ 시세보다 낮은 금액으로 매매 고민 중
✔ 이미 거래했는데 세금이 불안한 경우
가족 간 거래는 오히려 세무조사 리스크가 더 큽니다.
“싸게 샀으니 절세했다”가 아니라,
왜 이 가격인지 설명할 수 있어야 안전한 구조가 되어야합니다.
“부모에게 집을 싸게 사면 세금이 줄어들 것 같지만, 실제로는 증여세 + 취득세가 동시에 문제 되면서 부담이 더 커질 수도 있습니다. 특히 2026년 이후에는 지방세 쪽에서도 저가 거래를 엄격하게 보는 흐름이어서, 거래 전 구조 검토가 사실상 필수가 되었습니다.
가족 간 부동산 거래를 고민 중이라면, 계약서 쓰기 전에 반드시 시가 판단·취득세·증여세를 함께 검토해 보시길 권합니다.”
