자금조달 계획서
작성 방법과 실수 정리
자금조달 계획서는 단순 서류가 아니라 자금 출처 검증의 시작점입니다.
제출 대상, 항목별 작성 방법, 자주 발생하는 실수와 세무 리스크를 기준 중심으로 정리했습니다.
✅ 이런 분들께 특히 필요한 글입니다!
부동산을 매수하면서 자금조달 계획서 작성이 처음인 분
부모·가족 자금이 포함돼 있어 증여세 문제가 걱정되는 분
현금 보유, 가족 간 차입 등 기재 항목 선택이 애매한 상황인 분
자금조달 계획서 제출 이후 세무조사나 소명 요청이 걱정되는 분
1️⃣ 자금조달 계획서란?
자금조달 계획서란,
부동산을 취득(매수)할 때 해당 자금을 어디서, 어떻게 마련했는지를 정부에 신고하는 서류입니다.
이 서류는 단순 행정 절차가 아니라, 자금 출처 검증의 시작점으로 활용됩니다.
특히 다음과 같은 자금이 포함된 경우 세무 검증 가능성이 높아집니다.
가족 자금
증여·상속 자금
현금 보유 자금
자금조달 계획서의 기재 내용은 이후 증여세·소득세 세무조사로 연계될 수 있습니다.
2️⃣ 자금조달 계획서 제출 대상
✔ 투기과열지구·조정대상지역
서울특별시 전역 및 투기과열지구
거래금액과 관계없이 제출 의무
✔ 비규제지역
매매가격 6억 원 이상일 경우 제출
제출 대상 여부와 관계없이 자금 출처 검증은 사후에 이뤄질 수 있습니다.
3️⃣ 자금조달 계획서 주요 기재 항목
자금은 크게 다음 항목으로 구분됩니다.
자기자금
(근로소득, 사업소득, 예금, 주식 등)차입금
(금융기관 대출, 가족 간 차입)증여·상속 자금
기타 자금
(현금 보유 등)
각 항목은 증빙 가능 여부가 가장 중요한 판단 기준입니다.
4️⃣ 자금조달 계획서 작성 방법
1. 자기자금 작성 방법
✔ 근로소득
급여·연봉으로 축적된 자금
급여 명세서, 근로소득 원천징수영수증으로 확인
✔ 사업소득
소득금액증명원 기준으로 판단
실제 신고된 소득 범위 내에서만 기재 가능
✔ 예금·적금 인출
금융기관 잔액 증명서, 통장 거래 내역 활용
✔ 금융투자 자금
주식·펀드 매도 대금
매도 내역 및 입금 기록 필요
📌 주의사항
증빙이 가능한 금액만 기재해야 하며,
소득 대비 과도한 자기자금은 소명 대상이 될 수 있습니다.
2. 차입금(대출) 작성 방법
✔ 금융기관 대출
주택담보대출, 신용대출 포함
금리·기간·상환 방식 명확히 기재
✔ 가족 간 차입
차용증 작성 필수
이자율, 상환 계획 필요
📌 증빙 서류
금융기관 대출 계약서
이자 납부 내역
가족 간 차용증
원금·이자 송금 내역
📌 주의사항
가족 간 차입이라 하더라도
실질적인 상환이 없으면 증여세 과세대상으로 판단될 수 있으며, 국세청 사후 검증 대상 입니다.
3. 증여·상속 자금 작성 방법
부모 또는 친족에게 받은 자금 기재
증여세 신고 여부 또는 신고 예정 여부 확인 필수
📌 증빙 서류
증여세 신고서
가족 간 계좌이체 내역
📌 주의사항
신고 누락 시, 국세청의 자금 흐름 자동 검증을 통해
안내문 또는 소명 요청이 발생할 수 있습니다.
4. 현금 보유 자금 작성 방법
소득 대비 과도한 현금 보유는 소명 대상
과거부터 보유한 자금이라면 입증 자료 필요
📌 주의사항
신고된 소득(근로, 사업 등)대비 현금 보유 자금이 과다하면
매출 누락 등이 의심되어 부가가치세, 종합소득세 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
5️⃣ 자금조달 계획서 작성 시 자주 발생하는 실수
실제 자금 흐름과 다르게 기재
소득 대비 과도한 자기자금 기재
차용증만 있고 상환 증빙이 없는 경우
부모 자금을 ‘현금 보유’로 오기재
증여 사실을 숨기기 위해 무리하게 차입으로 기재
기타 자금을 과도하게 크게 기재
이러한 경우, 자금조달 계획서 자체가 세무 리스크의 단서가 될 수 있습니다.
6️⃣ 자금조달 계획서 작성 체크리스트
✔ 작성 전
가족 자금이 있다면 증여인지 차입인지 먼저 판단
차입이라면 이자율·상환 구조 사전 준비
최소 3~6개월 이상 통장 흐름 정리
✔ 작성 중
실제 자금 흐름과 동일하게 기재
현금 보유·가족 차입 항목 특히 주의
금액과 근거의 일관성 유지
✔ 작성 후
증빙 서류 정리
향후 소명 요청 가능성 대비
증여세 신고 여부 재확인
“자금조달 계획서는 단순 제출 서류가 아니라, 자금 출처 검증과 세무조사의 출발점이 될 수 있습니다. 가족 자금, 현금 보유, 차입 구조가 포함돼 있다면 작성 단계부터 기준에 맞는 점검이 필요합니다.
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