1가구 3주택 세금
취득세부터 양도세까지 총정리

'집 한 채는 필수, 두 채는 자산, 세 채부터는 세금'이라는 말이 있습니다. 정부는 다주택자의 투기 억제를 위해 주택을 많이 가진 사람에게 무거운 세금을 부과하고 있으며, 특히 1세대가 3주택을 보유하면 취득세·보유세·양도소득세까지 중과세 대상이 됩니다. 이 글에서는 1세대 3주택 보유 시 어떤 세금이 발생하고, 각 세금마다 세율은 어떻게 되는지 중과세는 어떨 때 대상이 되는지 안내해 드리겠습니다.

📌 1세대 3주택 보유 시 발생하는 세금 종류

1세대 3주택 보유 시 발생하는 세금 종류와 과세 시점, 관할 기관, 중과여부는 아래와 같습니다.

1️⃣ 취득세

취득세는 주택 취득시에 한 번 부과되는 지방세로 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 크게 달라집니다.

✔️ 취득세율표

위 표의 세율은 일반적인 매매거래, 즉 유상취득이면 해당합니다. 취득세 외 농어촌특별세와 지방교육세는 각각 별도로 부과됩니다. 증여나 상속 취득이면 아래의 세율이 적용됩니다.

• 증여 취득: 3.5%

• 상속 취득: 2.8%

2️⃣ 보유세(재산세+종합부동산세)

보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘며, 매년 6월 1일 기준 소유자가 과세의무자가 됩니다.

📍 재산세

재산세는 주택 보유 시에 부과되는 지방세로 세대 단위로 합산되지 않고 물건별로 과세되며, 조정대상지역 및 다주택자라고 중과되지 않습니다. 다만, 재산세에는 아래와 같이 누진세율이 적용됩니다.

• 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율

✔️ 공정시장가액비율

• 산출세액 = 과세표준 × 세율

✔️ 일반 세율

✔️ 9억 원 이하 1세대 1주택 특례세율

재산세 외에 도시지역분 재산세와 지방교육세는 각각 별도로 부과됩니다.

📍종합부동산세

종합부동산세는 일정 금액 이상의 고가 부동산을 보유할 때 부과되는 국세로 개인별 주택을 합산하여 과세되므로 다주택자이면 중과세율을 적용받습니다. 또한 재산세와 같이 누진세율이 적용됩니다.

• 과세표준 = (합산 공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율

• 종합부동산세액 = 과세표준 × 세율

✔️ 2주택 이하 소유시 일반 세율

✔️ 3주택 이상 소유시 중과세율

종합부동산 외에 농어촌특별세는 별도로 부과됩니다.

3️⃣ 양도소득세

양도소득세는 주택 매도시에 부과되는 국세로 누진세율이 적용되며, 주택 수와 조정대상지역에 따라 중과로 인해 세율이 크게 달라지나, 현재는 중과세율은 2026년 5월 9일까지 유예상태로 적용되지 않습니다. 다만, 폐지된 것은 아니기 때문에 기존에 적용되던 중과세율을 참고하여 이후 변동사항을 주목할 필요가 있습니다.

보유기간 2년 미만의 경우는 누진세율+20(30)%와 60%로 계산한 세액 중 높은 것을 적용합니다. 보유기간 1년 미만의 경우는 누진세율+20(30)%와 70%로 계산한 세액 중 높은 것을 적용합니다.

📌 1세대 3주택 절세 전략

1세대 3주택자가 취득세, 종합부동산세, 양도소득세를 절세하는 방법에는 아래와 같은 방법 등이 있지만, 방안이 다양하고 요건이 많기 때문에 구체적인 상황과 적용 여부를 꼭 전문가와 상담하시기를 추천드립니다.

• 주택 수 포함 여부

• 임대사업자 등록 여부

• 증여를 통한 주택 수 줄이기

• 비과세 특례 활용

• 주택 양도 순서 조정

위에서 설명드렸듯이 1세대 3주택 보유시에는 과세되는 세금도 많고 중과 부담까지 있습니다. 절세전략에서도 언급드렸듯이 절세방법이 없는 것은 아니지만 다양하고 까다로운 요건에 대한 꼼꼼한 검토가 필요하기 때문에 전문가와의 상담을 통해 절세 방안을 세우시길 바랍니다.

양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.