상속주택 양도세, 언제
비과세일까? 필수 요건 4가지

상속으로 주택을 물려 받은 이후 해당 주택을 양도할 때, 요건 충족 여부와 처분 순서 등에 따라 양도소득세 과세여부가 결정됩니다. 이번 글에서는 상속주택 양도 시 과세 기준과 비과세 요건을 구체적으로 정리해보겠습니다.

🏡💸 상속주택 양도세 기본 개념

🏡 상속주택이란?

상속으로 인해 주택을 물려받으면 해당 주택을 상속주택이라고 합니다. 그러나 피상속인이 2주택 이상을 소유하고 있다면 모든 주택을 상속주택으로 보지 않습니다. 다음의 판정 순서에 따라 1주택만을 비과세 혜택을 받을 수 있는 상속주택(선순위상속주택)으로 봅니다.   

📌 판정 순서

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 1의 주택이 2주택 이상인 경우 피상속인 거주기간이 가장 긴 1주택

3. 1과 2의 주택이 2주택 이상인 경우 피상속인이 상속개시일 거주하고 있는 1주택

4. 기준시가가 가장 높은 1주택

🆓 상속으로 주택을 취득할 때의 비과세

일반적으로 상속받은 주택을 처분(양도)하면 일반주택과 동일하게 양도차익에 대해 양도소득세가 과세됩니다.

다만, 상속주택을 양도하면 일정 요건을 충족한다는 전제 아래 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

⚖️ 일반 주택 양도와의 차이점

• 일반적으로 2주택자는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 그러나 상속은 본인의 의사와 무관하게 주택 수가 늘어난 것이기 때문에 특례 규정이 일부 적용됩니다.

• 상속주택의 보유기간과 거주기간은 상속개시일부터 계산합니다. 그러나 상속주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때 피상속인과 동일세대원이 상속 받으면 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산합니다.

📆🏠 비과세 요건 ①~②: 보유기간과 거주요건

⏳ 상속개시일로부터 6개월 안에 처분함

상속개시일(피상속인의 사망일)로부터 6개월 안에 상속주택을 양도하면 상속세와 양도소득세 구조상 양도가액이 곧 취득가액이 되어 양도차익이 0이 됩니다. 따라서 양도차익이 없으므로 양도소득세가 발생하지 않습니다. 단, 현실적으로 상속등기, 매각 절차 등을 6개월 안에 끝내기란 쉽지 않아 실무상 어려운 점이 있습니다.

🚪 상속 후 2년 이상 거주요건 충족 여부

일반적으로 조정대상지역 내 주택을 취득하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서 2년 이상 거주해야 합니다. 그러나 상속받은 주택을 비과세 받기 위한 거주요건의 적용여부는 상속인과 피상속인의 동일세대 여부에 따라 달라집니다.

• 상속인이 피상속인과 동일세대임: 피상속인이 주택을 취득할 당시에 동일세대원이었으며 조정대상지역이 아니었다면 2년 거주요건을 충족하지 않아도 됩니다.

• 상속인이 피상속인과 별도세대임: 상속개시일을 기준으로 조정대상지역여부를 판단하여 거주요건의 적용 여부를 판단하면 됩니다..

🧮 상속주택 장기보유특별공제 적용될까?

상속주택에 대해서도 장기보유특별공제는 적용됩니다. 단, 동일세대 여부를 불문하고 보유기간과 거주기간은 상속개시일부터 계산되며, 피상속인의 보유기간과 거주기간은 인정되지 않습니다.

🔀🏘️ 비과세 요건 ③~④: 주택 수 및 양도 순서

🙌🏡 무주택자가 상속주택을 상속받음

상속 당시 무주택자였다면 해당 상속주택은 본인의 첫 번째 주택이 되므로 이후 보유 및 거주 요건을 충족한다면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.

이때 상속개시일부터 보유기간과 거주기간이 계산되며, 주택 양도 전까지 2년 이상 보유, 상속개시일 당시 조정대상지역이라면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

➕🏠🏠 기존 1주택자가 상속주택을 추가로 상속받아 2주택자가 됨

기존에 1주택을 보유하던 사람이 상속을 통해 주택을 추가로 물려받으면 2주택자가 되므로 원칙적으로는 비과세가 어려워집니다. 그러나 아래 요건을 충족하면 기존 주택 양도 시 비과세가 가능합니다.

📋 적용 요건 체크리스트

1. 별도세대원인 상속인이 상속주택을 추가로 취득해 2주택자가 되었을 것

2. 상속받은 주택이 선순위상속주택일 것

3. 기존에 보유하던 주택을 먼저 양도할 것 (상속주택을 먼저 팔면 비과세 불인정)

4. 양도 당시 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것

기존에 보유하던 주택을 양도한 이후 상속주택을 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 양도한다면 상속주택도 비과세가 가능합니다. 그러므로 양도 순서가 매우 중요하며, 절세 전략 차원에서 어떤 것을 먼저 팔아야 할지를 정확히 판단해야 합니다.

🧾👨‍💼 세무 상담 시 확인 포인트

상속주택 관련 양도소득세 상담 시에는 다음 항목을 종합적으로 검토해야 합니다.

상속주택의 양도는 상속 당시의 주택 수, 기존 주택 보유 여부, 거주요건충족 및 양도 순서 등 복합적인 요소가 얽혀 양도소득세 판단이 결코 단순하지 않습니다. 상속주택을 양도할 계획이 있다면, 사전 세무 상담을 통해 정확한 비과세 요건 충족 여부를 확인하고 전략을 수립하는 것이 가장 확실한 절세 방법입니다.

양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.