손피 거래, 양도세 폭탄의 시작
분양권 거래에서 '손피'라는 용어를 들어보셨을 것입니다. 그동안 관행처럼 여겨졌던 손피 거래가 2024년 기획재정부 유권해석 변경으로 매수자에게 심각한 세금 부담을 안기고 있습니다. 매수자가 부담하는 양도소득세가 기존 대비 최대 3배까지 증가하는 상황이 발생하고 있어서 분양권 거래를 검토 중이라면 반드시 알아두어야 할 내용을 정리해 드립니다.
💸 손피거래란? 부동산 시장의관행에서 규제 대상으로
'손피'는 '손에 쥐는 프리미엄'의 줄임말로, 분양권 거래에서 실거래가보다 높은 금액을 매수자가 추가로 부담하는 금액을 의미합니다.
손피거래의 구조
예를 들어 설명하면 다음과 같습니다.
분양가: 12억 원
분양권 거래가: 17억 원
손피(프리미엄): 5억 원 (17억 - 12억)
여기서 문제가 되는 부분은 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 관행입니다. '양도세 포함 17억'이라는 표현이 보편화되면서 실제로는 양도세를 매수자가 부담하지만 계약서에는 명시되지 않는 경우가 많았습니다. 그동안은 관행처럼 여겨졌지만, 최근 기획재정부 유권해석 변경으로 이러한 거래 방식이 심각한 세금 리스크로 전환되고 있습니다.
⚖️ 기획재정부 유권해석 변경: 양도세 폭탄의 시작
기존 관행과 해석의 변화
1. 과거 관행 (2023년 이전)
매도자가 실제로 받은 금액만을 양도소득세 과세표준으로 인정
매수자가 대신 납부하는 양도세 부분은 과세에서 제외
2. 2023년 기존 해석
매수자가 부담하는 양도소득세 중 최초 1회분만 양도가액에 합산하여 재계산
3. 2024년 새로운 해석
매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산하여 재계산
매수자의 금전적 부담이 크게 가중됨
실제 사례로 본 세금 부담 변화
분양가 12억 원, 프리미엄 5억 원인 분양권을 매수자가 양도소득세 전액을 부담하기로 하고 거래하는 경우
1. 과거 관행: 대신 납부한 양도소득세가 과세에서 제외
매수자 부담: 분양권 17억 원 + 양도세 3.28억 원 = 총 20.28억 원
매도자 이익: 순수 프리미엄 5억 원
2. 2023년 기존 해석
매수자 부담: 분양권 17억 원 + 양도세 5.45억 원 = 총 22.45억 원
매도자 이익: 순수 프리미엄 5억 원(동일)
3. 2024년 새로운 해석
매수자 부담: 분양권 17억 원 + 양도세 9.66억 원 = 총 26.66억 원
매도자 이익: 순수 프리미엄 5억 원(동일)
결과적으로 2024년 새로운 해석에 따르면, 매수자가 부담하는 양도소득세는 관행 대비 약 3배, 기존 해석 대비에도 약 2배까지 증가했습니다. 자세한 계산 내역은 국세청에서 배포한 아래 자료를 참고 바랍니다.
🧾 국세청의 강화된 과세 원칙
국세청은 '실질 과세 원칙'에 따라 손피거래를 다운 계약서 작성과 유사한 행위로 보고 있습니다.
주요 과세 기준
실지급가액 기준: 계약서 금액과 실지급액이 다르면 과세표준이 '실지급가액'으로 조정
전체 금액 과세: 매수자가 양도세를 대납했음에도 계약서에 명시되지 않으면, 전체 금액을 매도자가 받은 것으로 간주
위반 시 부과되는 페널티
손피거래가 적발되면 다음과 같은 중대한 페널티가 부과됩니다
무신고/과소신고 가산세: 40%
납부지연 가산세: 미납 일수당 0.022%
비과세/감면 혜택 박탈: 매수자, 매도자 모두 해당
과태료 부과: 매수자, 매도자 모두 해당
중개사 등록 취소 또는 업무 정지: 중개업자에게도 영향
📉 분양권 시장에 미치는 영향
이러한 변화로 인해 분양권 시장에서는 다음과 같은 현상들이 나타나고 있습니다.
매도자의 세금 부담 우려 증가
매수자의 손피 감안한 비용 상승
분양권 손피거래 급감
전체 분양권 시장 위축
✅ 적법한 손피거래를 위한 필수 조건
손피거래 자체가 무조건 불법은 아닙니다. 다만, 다음 조건을 반드시 갖추어야 합니다.
계약서 특약 명시
'양도소득세 매수자 부담' 특약을 계약서에 명확히 기재
양도소득세를 어디까지, 누가 부담하는지 구체적으로 명시
정확한 실거래가 신고
부동산 거래신고 시 매수자가 부담한 세금까지 포함하여 신고
양도소득세 신고 시에도 동일하게 적용
객관적 증빙자료 확보
양도소득세 납부 영수증 보관
통장 입금내역 등 자금 흐름 증명자료 확보
기타 양도세 대납 관련 입증자료 준비
이전에는 손피 거래가 매도자·매수자 모두에게 ‘합리적 조율 수단’으로 여겨졌습니다. 하지만 이제는 국세청의 실질 과세 원칙 강화, 기획재정부 해석 변경, 강화된 과태료와 가산세 체계로 매우 위험한 거래 방식이 되었습니다. 단 한 줄의 특약이 없거나 증빙을 준비하지 않은 거래는 수천만 원에서 수억 원의 세금 폭탄으로 이어질 수 있습니다. 이제는 매수자·매도자 모두가 분양권 거래 전 전문가가와 사전 상담을 통한 시뮬레이션이 필요하다고 생각됩니다.
양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.
