분양권 양도소득세, 보유해도
세율은 낮아지지 않는다?

청약 당첨 후 프리미엄을 받고 파는 '분양권 전매'는 짧은 기간 안에 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 방식입니다. 하지만 2021년 세법 개정 이후, 분양권 양도에 대한 중과세율이 고정되면서 보유 기간이 길어도 세금이 줄지 않습니다. 단기 차익만 보고 접근했다가 양도차익의 절반 이상을 세금으로 낼 수도 있기 때문에 반드시 사전 시뮬레이션과 전략이 필요합니다.

💸 분양권 전매, 왜 양도세가 높게 나올까?

분양권은 미등기 아파트에 대한 권리이지만, 세법상 '부동산'으로 간주되어 양도소득세 과세 대상입니다. 과거에는 장기보유 시 세율이 낮아지는 구조였지만, 2021년 이후 세법 개정으로 보유기간과 무관하게 중과세율이 적용됩니다.

• 1년 미만 보유 시 70%

• 1년 이상 보유 시 60%

게다가 양도소득세는 프리미엄(시세차익)만을 기준으로 부과되지만, 실제 세율이 워낙 높기 때문에 체감 세금이 매우 큽니다.

📉 양도세율 정리: 보유 1년이 넘더라도 세율은 낮아지지 않는다

2025년 현재 분양권에 대한 양도세율은 보유기간에 따라 고정된 중과세율이 적용됩니다. 요약하면 아래와 같습니다.

즉, 분양권은 2년 이상 보유하더라도 일반 부동산처럼 기본세율(6~45%)이 적용되지 않고, 무조건 60%의 고정세율이 부과됩니다. 이는 주택 양도와는 명확히 구별되는 구조로, 장기 보유에 따른 절세 효과가 없다는 점에서 투자자들의 주의가 필요합니다.

📊 양도차익 계산 구조: 프리미엄만 과세되지만 세율이 문제

양도소득세는 분양권을 매도할 때 실제 수익(=프리미엄) 기준으로 계산되며, 다음과 같은 계산식을 따릅니다. 이중 공제 가능한 비용은 아래와 같습니다.

• 양도차익 = 양도가액 – 분양가(취득가액) – 필요경비

  • 인지세, 계약금, 중개수수료 등 필요경비

  • 기본 공제 250만 원

중요한 건 실제 과세는 '전체 거래금액'이 아니라 프리미엄에 부과되므로 원칙적으로 취득가액(분양가)은 공제된다는 것입니다. 다만, 분양가 등 입증 자료가 없거나 다운계약 등이 적발되면 전체 금액 기준으로 추산될 위험도 있습니다.

🧮 실전 계산 예시: 프리미엄 5000만 원일 때

아래는 예시 조건입니다.

• 분양가: 5억 원

• 양도가액: 5억 5000만 원

• 프리미엄: 5000만 원

• 필요경비: 500만 원

추가 사항

• 지방소득세는 별도 부과됩니다(세액의 10%).

• 2년 이상 보유해도 세율 60%는 그대로입니다.

• 분양권에는 '장기보유특별공제'나 '기본세율 적용'이 아예 없습니다.

⚠️ 분양권 관련 3가지 유의사항

1. 세금 계산부터 하고 투자하자

수익만 계산하지 말고 세후 수익률 기준으로 투자 판단을 해야 합니다. 특히 분양권은 양도세율이 60~70%로 고정되어 있기 때문에 기대 수익의 절반 이상이 세금으로 나갈 수 있습니다.

2. 조정지역 여부, 양도제한 여부 확인하기

조정대상지역의 분양권은 양도 제한 기간이 있는 경우가 많습니다. 양도 제한 위반 시 계약 취소 + 과태료 + 추가 세금이 발생할 수 있으니 사전에 청약 조건을 꼼꼼히 확인하세요.

3. 다운계약은 절대 금지

흔히 말하는 ‘손피 거래’로 인해 다운계약 유혹이 생기는데요. 2024년 11월 ‘손피 거래’에 대한 유권해석이 바뀌며 매수자가 부담하는 양도소득세도 전액 양도가액에 합산됩니다. 또한 분양권은 계약금과 중도금 납부 내역, 전매신고서 등으로 낱낱이 추적됩니다. 프리미엄을 줄여 신고하는 다운계약은 적발 시 가산세 + 조세범 처벌법상 형사처벌까지 받을 수 있으므로 절대 금물입니다.

“현재 세법상 분양권은 단기든 장기든 무조건 고세율이 적용됩니다. 주택처럼 2년 이상 등 장기 보유에 따른 세금 줄이기가 통하지 않습니다. 프리미엄 수익보다 세후 실익이 더 중요하며, 거래 전 반드시 전문가와의 상담을 통한 양도소득세 시뮬레이션을 추천드립니다.”

양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.