상속받은 주택을 팔 때
양도세는 얼마나 나올까?

상속받은 주택을 양도할 계획이 있나요? 그렇다면 양도소득세를 반드시 정확히 이해하고 준비해야 합니다. 양도소득세는 단순히 매도 시점에서 결정되는 것이 아니며, 취득가액, 보유기간, 세율, 비과세 요건 등 다양한 요소에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 이 글에서는 상속주택 양도 시 꼭 알아 두어야 할 핵심 4가지 사항을 자세히 알려드리겠습니다.

🧮 상속주택의 취득가액 계산 방법

양도소득세 계산의 출발점은 바로 취득가액입니다. 양도소득세는 다음 공식으로 계산됩니다.

• 양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비) × 세율

취득가액이 낮으면 양도차익이 커져서 세금 부담도 커집니다. 상속주택의 취득가액은 상속개시일(사망일) 당시의 시가로 평가됩니다.

상속주택 시가 산정 순서

시가는 다음 순서에 따라 산정됩니다

• 실제 매매사례가액, 감정가액 등 해당 재산의 시가

• 유사한 주택의 시가(매매사례가액 등)

• 기준시가 등 보충적 평가방법

즉, 상속 개시일 기준 평가액이 양도세 계산 시 취득가액으로 반영된다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

🏡 상속주택의 1세대 1주택 비과세 요건

1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 기본적으로 2년 이상 보유해야 합니다(조정대상지역은 2년 이상 거주 포함). 하지만 상속주택은 상속인과 피상속인의 세대 여부에 따라 보유기간 계산 방식이 달라집니다.

세대 구분에 따른 보유기간 계산

• 동일 세대: 피상속인의 보유·거주기간을 그대로 통산할 수 있어서 상속 후 바로 양도해도 비과세 가능

• 별도 세대: 상속인이 주택을 상속개시일(사망일)부터 보유한 것으로 보기 때문에 바로 양도하면 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있음

이러한 차이점을 미리 파악하고, 세대 분리 여부를 정확히 확인하기를 바랍니다.

📆 장기보유특별공제 적용 기준

장기보유특별공제는 보유기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는 중요한 제도입니다. 일반적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지 계산합니다.

상속 주택은 무조건 상속개시일(사망일)부터 보유기간을 산정합니다. 이는 매우 중요한 포인트입니다. 즉, 피상속인이 오랫동안 보유한 주택이라도 그 보유기간은 공제 적용에 영향을 주지 않습니다.

📊 상속주택 양도 시 세율 체계

보유기간에 따라 적용되는 양도세율은 다음과 같습니다

보유기간별 세율 구조

• 1년 미만 보유: 70%

• 1년 이상 2년 미만: 60%

• 2년 이상 보유: 기본세율(6~45%)

상속주택의 특별한 보유기간 계산

상속주택은 피상속인의 취득일부터 보유기간을 계산합니다. 이는 앞서 설명한 장기보유특별공제와 별개의 기준입니다(장기보유특별공제는 상속개시일부터 보유기간 산정). 예를 들어 피상속인이 주택을 3년 이상 보유했다면 상속인은 양도 즉시 '2년 이상 보유한 것'으로 인정되어서 기본세율이 적용됩니다.

상속주택의 양도는 일반적인 양도보다 복잡한 절차와 계산이 따릅니다. 위에서 다룬 내용과 같이 상속주택의 양도는 '누가', '언제', '어떻게 보유했는지'에 따라 세금이 달라집니다. 불필요한 세금 부담을 피하기 위해서라도 사전에 요건을 꼼꼼히 검토하고 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다. 특히 세대 분리 여부, 보유기간 산정 기준, 양도 시기 등에 따라 세금 부담 차이가 크므로 전문가와의 상담을 통해 정확히 검토하기를 권장합니다.

양도·증여·상속 상담이 필요하면, 언제든 혜움과 상의하세요.