토지 양도세 계산법과
장기보유특별공제 활용법

토지를 매도할 때 “생각보다 세금을 많이 낸다”는 말을 자주 듣게 됩니다. 실제로 양도소득세는 토지 보유 기간, 토지의 성격(사업용/비사업용), 각종 공제 항목에 따라 부담액이 크게 달라지기 때문에 사전 준비가 필수입니다. 이번 글에서는 2025년 기준 토지 양도세 계산법과 절세 전략을 단계별로 정리하여, 토지 매도를 준비하시는 분들이 꼭 알아야 할 핵심 내용을 안내해드리겠습니다.

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1️⃣ 토지 양도세 기본 계산법

양도소득세는 다음과 같은 단계로 계산됩니다.

양도소득세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제

각 단계별 계산 과정을 살펴보겠습니다.

✅ 양도차익 계산

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

양도가액: 실제 거래가액
취득가액: 매입가 + 취득세 등 부대비용
필요경비: 중개수수료, 취득 관련 증빙 가능한 비용

✅ 과세표준 산출

과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제

기본공제: 연 250만 원(지방세 별도)
세율: 과세표준에 따라 6~45%까지 적용됩니다.

2️⃣ 장기보유특별공제란?

장기보유특별공제는 토지를 오래 보유한 납세자에게 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 오래 보유할수록 세금 부담을 덜어줍니다.

✅ 공제율 기준

사업용/비사업용 토지 공통: 1년 보유당 2% 공제, 최대 15년 보유 시 30% 공제

3️⃣ 비사업용 토지와 사업용 토지 차이

토지의 사업용·비사업용 구분은 세율에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

✅ 사업용 토지 판정 기준

사업용 토지는 지목에 따라 실제로 사업에 사용한 토지를 의미합니다. 각 지목별 판정 기준은 다음과 같습니다.

1) 농지(전·답·과수원)

일정기간 동안 농지 소재지 등에 거주하면서 실제 경작 중인 경우 → 사업용 토지
위 조건에 해당하지 않는 경우 → 비사업용 토지

2) 임야

일정기간 동안 임야 소재지와 동일한 시군구, 연접한 시군구, 임야로부터 직선거리 30km 이내 거주하는 경우 → 사업용 토지
위 조건에 해당하지 않는 경우 → 비사업용 토지

3) 나대지 또는 잡종지

일정기간 동안 대지 위 건축물이 존재하거나 대지를 주차장 부지로 사용하는 등 실제 사업에 사용하고 있는 경우 → 사업용 토지
위 조건에 해당하지 않는 경우 → 비사업용 토지

4) 목장용지, 축사용지

일정기간 동안 실제 목장용지 또는 축사용지로 사용하고 있는 경우 → 사업용 토지
위 조건에 해당하지 않는 경우 → 비사업용 토지

✅ 핵심 포인트

⚠️ 비사업용 토지는 일반세율에 10%가 중과되므로 세부담이 훨씬 큽니다.

농지, 임야, 목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 특별한 경우를 제외하고 사실상의 현황을 기준으로 판단합니다. 사실상 현황이 불분명한 경우 공부상 현황을 기준으로 판단합니다. 또한, 공익사업 목적으로 수용되는 토지 등 지목 별로 사업용 토지로 사용하지 않았음에도 불구하고 취득 원인이나 시기에 따라서도 무조건 사업용 토지로 의제하는 규정이 존재하므로 꼼꼼히 사업용토지 여부를 판단해야 합니다.

💡 따라서 토지 매도 전에는 반드시 지목별 사업용·비사업용 판정 기준을 확인하고 관련 증빙자료를 준비해야 합니다.

4️⃣ 실전 절세 사례 소개

사례: 15년 보유 사업용 토지 / 비사업용 토지 매도시 세액 비교

구분	사업용 토지	비사업용 토지	비고
양도차익	300,000,000원	300,000,000원
장기보유특별공제	-90,000,000원	-90,000,000원	15년 보유시 30% 공제
양도소득세	210,000,000원	210,000,000원
기본공제	-2,500,000원	-2,500,000원
과세표준	207,500,000원	207,500,000원
세율	38%	48%	비사업용토지 +10%
누진공제	-19,940,000원	-19,940,000원
산출세액	58,910,000원	79,660,000원	20,750,000원 차이